我国物业管理系统现状 .pdf

word 我国物业管理现状、问题与对策 [内容摘要] 本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题与原因， 并根据这些原因，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决 方案，以期引起共鸣并进展更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的开展繁荣。 [关键词] 物业管理、业主、业主委员会 所谓物业管理，就是指物业管理企业承受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属 设施进展维修养护，对它周围的环境和公共秩序进展管理，并且对业主提供一系列相关服 务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命 ，使其保值增值 ，而且在改变城市面貌、推进城 市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划开展纲要》中 ，已经明确地提出，要规 X 开展物业管理业。 一、我国物业管理现状 自 1981 年我国第一家物业管理公司在某某成立以来 ，物业管理在提高人们的生活和 工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示 ，目前全国绝大局部 城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过 2 万家 ，从业人员突破 200 万 人。某某物业管理企业如此有 1200 余家 ，从业人员达 15 万 ，年创产值 45 亿元。目前我 国物业管理开展迅速 ，物业管理类型多 ，涉与各个领域 ，约 11 大类 ，其中有多层住宅、 高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商 场商业街和农民房等。但同时 ，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不 足。 1 / 10 word 与物业管理兴旺国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济 开展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到 2005 年底，全国实有房屋建筑面积 1035459 万平方米，实行物业管理的有 138861.88 万平方 米，实行物业管理率仅为 13% ，其中，实有住宅建筑面积417331 万平方米，实行物业管 理的有 82485.65 万平方米，实行物业管理率为 20%。 从我国物业管理的开展实践看，南方、经济兴旺地区、沿海城市、大城市开展早、开 展快；北方、经济不兴旺地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济兴 旺地区与经济不兴旺地区在物业管理方面的差距相当大。 二、物业管理存在的问题 1、体制问题 从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物 业管理企业产生的来源来分析 ，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于 房管所或后勤单位改制，只有 10%属于产权自主型的物业管理企业。以某某为例 ，在某某 18 家首批国家一级物业管理企业中，17 家是国有或国有参股〔实际掌控一切生杀大权〕， 1 家是民营上市股份公司 ；而且 18 家企业清一色是开发商自办 〔有 2 家属于房管所改制或 部门单位自办企业，但目前企业开展权在开发商手中〕。为什么会出现这种现象呢？据分析 主要一个原因就是以前“自建 自管〞的延续 ，另外就是开发商出于自身利益的考虑 ，因为 优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。 2、法律法规滞后 ，体系不完善 我国物业管理行业的立法明显滞后：20 年的时间 ，没有国家级行业法规可以遵循。在 退而求其次的情况下 ，国内第一部地方性物业法规《某某经济特区住宅区物业管理条例》 2 / 10 word 的出台时间是 1994 年，而某某成立第一家物业管理公司的时间是 1981 年，中间有 13 年 是法规空白期。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部 门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上， 存在许多不足之处。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的开 展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。 3、政府职能的问题 首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。某某市有一批物业管理企业，