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房地产广告策略 一、房地产广告的特点 1、信息量大 购房者掌握的相关决策信息越多，做出决策的时间就相对越短，这便决定了房地产广告必须尽可能地传递最大的信息量。要吧项目的位置、价格、付款方式、特点、开发商等信息全部交代清楚，从而引起购房者的兴趣。 由于平面广告不仅能保安相当大的信息，而且还可以被购房者反复比较和研究，所以决定了平面广告是房地产首选的传播媒介。 2、时间性强、投入风险大 投入广告时应注意: A促销力度要大，促使购房者在短期内成交。 B为了使项目的目标购房者了解到项目的各种信息，需要注意适当安排媒介组合。 C宣传来那个要达到一定的饱和度，100万的广告费分十次投入和一次性投入，其效果对房地产销售而言有着天壤之别。虽然表面上增大了风险，但实际宣传量加大了形成了规模效应，反而降低了单位风险成本，从而保证短时间内的大量成交。 3、区域性明显 由于房地产的不动产性，其目标客户只能存在于有限的区域内，所以项目广告一般只集中在当地的媒介上。 二、房地产广告策划要点 1、广告制作是广告策划的基础，应考虑到: A了解传播目标，包括哦知名度、商品概念、销售 B决定广告目标对象 C确定表现主构想和副构想 D了解和分析楼盘的营销方法等在市场竞争上的关键点 E确定广告的气氛，确定个性的诉求和气氛的设计，以迎合消费者接受该广告的心理和背景 F格努消费者特征和媒体的特征进行设计 G必须追群球提高传播效果的关键 2、传播媒体选择是关键 A预算费用的多时可以选择宽面媒体组合，广告时间拉长;少时可以选用单纯式，选择最有力的几个媒体，在适当的时间广告。 B以目标对象为中心，根据目标消费者习惯、接触，以及收视率的高低安排媒体时间。 C要以楼盘的特征为依据，注重楼盘的生命周期，功能的大小。 3、广告发布的节差 4、出发点是客户要求 营销有别于一般的销售，销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求(即以产定销还是以销定产)。所以房地产应i奥首先要了解购房者的需求，其次要根据需求造房，然后通过广告策划制定出可行的广告，利用大众传媒向特定的消费者宣传，最后完成销售。 5、突出特征 房地产市场已经进入差异化的营销时期，每一个楼盘都只能针对一个细分市场，每一个消费群体都有他们不同的需求特征，只有符合他们需求特征的楼盘才会引起他的兴趣。 6、选择媒介 7、掌握时机 8、巧于借因 营销过程中，又是市场会出现一些有利因素可以利用 9、诚信宣传 广告在表现形式上可以艺术的夸大，但在宣传内容上绝不能夸大，任何过度的宣传留给商家都只能是祸患。产品广告实际是对全体消费者的一种承诺，如果发布广告时夸大了内容，实际上就扩大了开发商的责任。 10、时效性比艺术性更重要 11、挖掘广告延展度 房地产广告市场迥异于一般商品的广告市场，虽然很多原理和程序方法大同小异，但是房地产是答题的昂贵消费品，所以不能用可乐洗发水的思路来做，其次，房地产有销售时效的急迫性需要，开发商需要干练，跟汽车销售不同。每个品牌的汽车，出一个新的型号，都是大批量生产，而且是全球化销售。而一个楼盘销售存在地域性，所以不能像汽车广告注重产品的单一优势或者只突出一种户型。 12、广告策划的步骤 第一步:充分了解产品自身的特性，了解自身的优缺点，确立自身的卖点;第二步:找出产品自身卖点所能吸引的客户群(即目标客源);第三步:要了解目标客源对产品所有的需求;第四步:分析竞争对手，摸清市场行情，做到知己知彼;第五步:在满足目标客户群的需求的前提下，适当的修正产品以避免竞争，做到人无我有;第六步:根据自身的卖点和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。 13、房地产广告策划要把握的“五性” 时代性:观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。 创新性:富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现“把握特色、创造特色、发挥特色”的策划技巧。 实用性:符合营销战略的总体要求，符合市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可造作的特点。 阶段性:策划围绕房地产营销的去啊过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。 全局性:广告、销售促进、人员促销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。 房地产广告发展现状 三、广告分类 1、按销售阶段分类 A形象广告:粗略勾画出楼盘的形象、定位，以期在消费者心中建立初步形像。 B销售广告:详细罗列楼盘的卖点，采用集中式轰炸手法，制造羊群效应。 C恭贺广告:多出现在开盘、封顶、入伙、获奖等时期，坚定消费者对楼盘的信心。 D总结广告:当楼