杭州桂花星城项目全案策划_108PPT_XXXX年_五道梁行.pptxVIP

;写在正式提报前面 我们的主张;策划的价值;我们不做报幕员;杭州有很多一流的地产公司 杭州有很多经典的楼盘项目 比如——桂花城系列产品 但杭州也有太多采用自然坐销的机构 二手房的销售方法适用于新房吗？ 自然坐销能让产品升值吗？ 报价机器？把楼书倒背如流？ 这就是营销的真谛？你信？; 09年对于杭州地产商来讲是一个从大悲到大喜的过程，但皆大欢喜只是一个表象，事实上分化正在加剧，优荣劣汰永远是市场竞争的主题。资本积累、品牌沉淀雄厚的地产企业才可以走到最后，小富即安、缺少忧患意识的企业更容易在暴风雨中死去，就好像永远不知道搭巢的寒号鸟。 天欲令其灭亡，必先令其疯狂。很多企业在顺境中忘乎所以，营销体系退化得很厉害。营销毫无章法，把原始的自然坐销当成完美的模式。;桂花星城可以作为临平桂花城的后续工程， 但不能走前者单纯生活营销 的老路， 在地铁、高铁、城市高速道延伸等项目的建设将激活临平板块的利好背景下， 在全民投资情绪高涨的杭州， 价值洼地是最敏感的词汇， 不能充分整合有利资源， 仅仅卖产品是远远不够的。 营销策划要有足够的张力， 因循守旧就意味着落伍， 桂花城的品牌效应、投资价值和生活营销必须有机结合 这才可能实现 利润的最大化。;目 录;一、宏观市场前瞻;2010年住宅市场可能整体供大于求;房地产政策调整效应初显 不少购房者选择观望;成长期板块将成为理性投资客的新宠;二、板块价值分析;临平板块分析;　　 除了坐等地铁、高铁利好，目前，政府也新扩建了迎宾大道、改建了320国道，加上新建造的临丁路等快速城市道路，从临平可短时间内到达杭州主城，为临平副城和杭州主城的沟通注入了新的活力。通往杭州主城的309、K509、观光3号线、321等各路公交车也让交通瓶颈得到缓解。 临平在杭州房产市场上，长期处在相对于杭州市场独立的状况，以本地人消化为主，价格的潜能并没有显示出来。虽然是“一主三副六组团”格局中的副城之一，但目前实际地位却不如另两个副城，这也从相应的房地产投资开发以及最关键??房价就可以看出来。目前临平的价值没有得到充分的挖掘，还处于价格洼地的状态。现在临平价格大致在9000多到12000左右，距离比较近的九堡已经达到15000—22000，下沙保利已经开到18000以上，滨江1桥达到15000左右，区政府板块达到20000左右。像下沙、滨江、九堡的一些小区价格已经非常高了。 就目前来看，临平的发展趋势应该很好，兼具了低价和升值空间的优势，城北半山新区的开发给周边的区块都带来很好的机会，而且还处在价格洼地的状态，升值前景也较大。高铁和地铁是巨大的推手，预计未来几年内主城区房价即使不涨，临平也要继续前进的，只是快慢的问题。 观念上的制约可能是限制临平发展的一个重要原因，缺乏板块认同感，一旦这种差异感消除，临平的板块优势将会真正被发掘。 ; 临平的房地产项目都要面对一个同样的问题，如何激活板块认知感？掌握了激活的秘码就有了驱动整个板块房价的金钥匙。 这种项目至少要具备三个条件 一是品牌开发商开发的高级物业 二是产品设计水平很高 三是在优质的地段上;宗地名称;三、周边代表性项目分析;项目名称;一、项目基本情况 1、物业类别 住宅 2、建筑类别 小高层 高层 3、装修状况 毛坯 4、物业地址 余杭区临平东湖北路? 5、交通状况 ?邻近地铁1号线北沙路站，地铁可直达塘栖、西湖、湘湖、下沙等地 6、开盘时间 2009-6-11 7、入住时间 2011-6-30 8、容 积 率 2.90? 9、绿 化 率 30%? 10、物 业 费 1.20元/平方米·月 11、物业公司 浙江中都物业管理有限公司 12、开 发 商 五洋建设集团杭州房地产开发有限公司 13、价格体系：开盘价格为5500元/平方米，近期均价8000元/平方米。;二、产品特点： 1、地处交通主干道东湖路北端，距地铁一号线北沙路站800米 2、毗邻世纪公园大型绿地 3、户型多样且面积跨度大，从58-189㎡不等，有平层也有跃层 4、周边教育配套较多，如余杭高级中学、临平一中、浙江大学东方学院等众多院校。 5、开放式社区 6、楼高83米是城北最高 7、中心楼宇架空高达3米，部分楼间距达