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资产评估;学习目的:;一、资产评估概述;一、资产评估概述;2、资产评估的要素:;主体 谁来评估;客体 评估对象-企业资产;特定目的;标准 评估的依据是什么;方法 如何评;方法选择的原则;程序;3、资产评估的根本原则;4、资产评估的前提条件;5、资产评估的假设;6、资产评估的特点;7、资产评估与会计计价;8、资产评估与清产核资;二、资产评估的根本方法;u 收益现值标准:;收益现值法;收益现值法评估资产的程序:;收益现值法评估资产的优缺点;u 例5:某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产,经测算,该生产线可使用20年,在使用期间,若开工率为100%时,每年可给公司带来3000万元的净收益,行业平均投资收益率为15%,请评估这条生产线的全部固定资产的价值。
u P=A·〔P/A,15%,20〕
u =3000×6.259
u =18777.9万元;u 评估企业的有固定收益的生产线价值:
u 在没有考虑生产线的残值时,整条生产线的价值是固定的,尽管企业合同为生产线的引进而增加其他固定资产,但做为收益就是每年3000万元的话,全部固定资产的价值是一定的,并且这局部价值也包括了流动资产的价值。;u 企业整体资产不是企业各单项可确指资产的聚集,其价值也不等于各单项可确指资产价值的总数。
u 独立存在
u 法律定义;收益现值法例题;u 例如:某人有一房地产,每年可保租金 50万元,当市场利率为10%时,他必须有500万元,才能带来50万元收入。 500×10%=50万元。
那么在理论上,他拥有房产的价格相当于500万元;收益额与折现率;折现率;收益现值法应用;解:;u 4总费用
〔1〕地价税
〔2〕房屋税
〔3〕管理费;u 已用10年房屋现值大楼现值;u 5土地年净收入
〔1〕土地与房屋费用收入总收入-总费用
=2246400-316845=1929555元
〔2〕房屋净收入 A=p.I i=15%房屋现值×折现率
=7087500×15%=1063125元
〔3〕土地净收入=房地产总净收入-房屋净收入
=192 =866430元;u 6、土地价格
土地收益率相对于房产及为稳定取12%土地价格
平均每平米价格:
u V=÷360=20056元;现行市价法;u 程序:
u 1明确评估对象
u 2进行公开市场调查,寻找参照物
u 3判断选择参照物
u 4把被估资产与参照物比较
u 5分析调整差异,做出结论。;u 优:1能更能反???市场现实价格。
u 2评估结果易于被各方面理解和接受。
u 缺:1需要有公开及其活泼的市场作为根底,不适用于缺少参照物交易的不完善市场。
u 2不适用于专用机器、设备,大局部的无形资产。;清算价格标准:;现行市价法应用;u;u A;u 例6 某企业有一种设备,拟用于某合资企业并作价折股,该设备的原值为200000元,寿命期为10年,已使用6年,净值为90000元,年生产能力为1500件,年运营费用为15000元,为评估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考,该全新设备的市价为40万元,使用寿命为12年,生产能力为年2000件,年运营费用为12000元,折现率按 12%计算。;u 解:估算过程如下:
1购置全新设备的年金为=40〔A/P.12%.12〕
=40×0.1614=6.456万元
2全新资产的每年的费用为:设备年金+每年营运费用=6.456+1.2=7.656万元
3拟评估资产与全新资产的功能比率为
1500/2000×100%=75%
4拟评估资产的年总费用为:
7.656×75%=5.742万元
5购置拟评估资产的年金本钱为年总费用-年营运费用=5.7242-1.5=4.242万元;u;u 优:1能更能反映市场现实价格。
u 2评估结果易于被各方面理解和接受。
u 缺:1需要有公开及其活泼的市场作为根底,不适用于缺少参照物交易的不完善市场。
u 2不适用于专用机器、设备,大局部的无形资产。;重置本钱法;u 与历史本钱的异同
u 适用前提:已用,能继续用
u 决定重置本钱的两个根本因素
u 构成相同
u 现行价格,现有技术条件,现在状况重置完全本钱
损耗〔贬值〕;重置本钱计算方法;u 实体性贬值
u 效率法
u 合成计算法
u 功能贬值
u 经济贬值;u 例:某写字楼的土地面积1000平方米,建筑面积50000平方米,建筑结构为钢筋混土结构,土地使用权年限50年,从90年1月起计,可供出租的使用面积为32000平方米,月租金按使用面积计算,为每月每平米200元,出租率为 90%,建筑物原值为40000万元〔4亿元〕家具设备原值4000万元,经常费用为每月80元,房产税建筑物原值减扣30%的余值的1.2%交纳,
〔每年〕其他税费为月总收入的30%,用收益现值法计算该写字楼的95年
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