[国研专稿]德国房地产发展模式的启示.docx

内容摘要： 习近平总书记指出，要抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。德国 房地产发展模式受到保守主义福利制度和社会市场经济制度影响，具有鲜明的“租赁为主、金融稳健、保障多元”特征。这一发展模式在较长时间内，基本实现了德国房 地产平稳发展和良性循环，尤其在2008年国际金融危机期间保持了市场稳定。但2010年以来，德国住房租售价格显著上涨，其房地产模式出现“失灵”，存在的体制机制 问题逐渐暴露。应当客观看待德国房地产发展模式的“得”与“失”，抓好供需关系这个“牛鼻子”，稳住杠杆，实现租购政策的联动协调，更好地构建房地产新发展模 式。 关键词： 房地产，发展模式，启示，德国 房地产发展模式是在不同发展阶段，为实现特定目标，在一系列体制机制安排下形成的。德国是社会市场经济国家，也是保守主义福利国家，其房地产发展模式具 有“租赁为主、金融稳健、保障多元”的特征。德国房地产市场长期运行平稳，但近年来也遇到了诸多问题，值得加以深入分析。 一、“租赁为主”是德国房地产发展模式最核心的特征 德国是世界上租房率最高的国家之一。 2018年，德国居民租房率高达56.0%① ，在经济合作与发展组织 (OECD)国家中仅次于瑞士(见图1)。德国较高的租房率，源 于该国在20世纪下半叶大规模建设住房后，并未像英美、东欧国家一样进行普遍的住房私有化，而是通过成本型社会住房政策和完善的租赁相关法律法规，保证了居民能 够长期稳定租房。 成本型社会住房政策奠定了德国高租房率的制度基础。第二次世界大战结束后，各国为解决住房短缺问题，普遍兴建住房尤其是公共住房。联邦德国(西德)并未选 择完全国有化的公共住房(如东德)模式，或只保障社会边缘群体的保障性住房(如英美)模式，而是由国家财政补贴个人和开发商建设社会住房。 1950年，联邦德国颁 布《社会住房法》，政府与受补贴的个人和开发商约定20—30年的运营期限， 期间以成本价向符合收入标准的居民出租，合同期满后租金可以市场化。 1950—1959年，西 德累计建成社会住房330万套，占全社会新建住房总量的近60%，此后社会住房建设数量快速减少(见图2)。德国社会住房政策形成了一个庞大的低租金、高品质的成本 型租赁市场，与营利型的租赁住房形成竞争关系，降低了租赁市场整体租金水平，促使许多德国人选择租房居住，奠定了德国高租房率的制度基础。 完善的租赁法律法规是德国高租房率的制度保障。 1945年起，联邦德国通过《住房统制经济法案》，政府规定租金，禁止解除租赁合同，由国家分配住房。 20世纪六 七十年代，联邦德国各城市陆续放开了租金管制，但也导致了租金上涨和低收入人群的住房困难，催生了1971年的《住房租赁法》，对租赁市场进行了严格管制，规范租 赁合同，限制租金涨幅。 2001年和2016年，德国又分别出台了《住房租赁改革法案》和《〈住房租赁法〉(修正案)》，对租金涨幅进行严格限制，在合同解除、押金返 还等方面进一步保护承租人权益。在这些法律法规作用下，德国的租赁合同一般期限较长，合同期内租金涨幅不高，让德国居民能够“租得稳、租得久”。 二、“金融稳健”是德国房地产长期平稳发展的保障 德国的房地产金融管理体系在贷款评估、再融资方面比英美等自由市场经济国家更为严格，高首付比例和固定利率主导的住房信贷也让德国房地产市场受金融波动的 影响更小。德国房地产企业融资渠道比较广泛，资金使用也受到严格监管，保障了项目顺利交付。 (一)审慎稳健的房地产金融管理体系降低了金融风险 国际金融危机前的1990—2006年，爱尔兰、英国、西班牙等国住房抵押贷款余额占国内生产总值(GDP)比重增幅都超过了30%，房价涨幅也超过100%，而德国房贷余 额占GDP比重仅上升了16%，房价甚至下跌了14%。到国际金融危机爆发的2007年三季度至2008年四季度，欧洲主要国家房价普遍下跌10%以上，德国房价反而上涨了0.5%。 这主要是由于德国住房金融领域的四项制度安排在防范金融风险方面发挥了重要作用。 一是高首付、低评估的抵押贷款制度。德国的房贷首付比例一般为30%，明显高于美国等其他国家(见表1)；贷款评估值也较低，其采用的抵押贷款价值(MLV)普 遍为市场价值的80%左右，因此德国住房杠杆率更低。房价上涨时德国银行也很少发放基于资产增值的抵押贷款。 二是住房按揭贷款由固定利率主导。德国固定利率住房按揭贷款占比高达85%，其中十年以上固定利率贷款占比达到一半，有助于“熨平”货币政策变化对市场的扰 动。为对冲银行风险，德国房贷利率一般比欧洲其他国家要高②。 三是审慎的再融资制度。德国的潘德布雷夫债券相比美国的抵押支持债券，不仅有抵押支持，还有来自担保池和发行机构其他资产的双重担保，且