房地产金融分析和总结.docx

房地产金融的特点 集中性 资金周转时间长 资金运动的固定性房地产金融的作用 房地产金融是房地产业发展的保障 2.房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段 3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径 国外房地产金融的发展三个主要阶段 1 建筑业协会 2 土地开发银行 3 公积金制度成熟的房地产金融市场的主要标志 完善的法律体系 完善的市场结构 丰富的市场产品 大规模的交易 高效的市场效率 严格的风险管理 影响房地产金融市场的社会经济因素 通货膨胀的变化 银行利率的变化 所得税法的变化 货币汇率的变化 日用品价格的变化 房地产证券和其他投资工具回报率的变化 金融政策 社会福利制度 担保贷款的 4 种基本形式 1 保证贷款 2 质押贷款 3 抵押贷款 4 质押（或抵押）+保证贷款抵押的条件 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； 企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； 依法获得的房屋期权； 依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。抵押权的物上请求权 停止侵害请求权 请求恢复原状或提供额外担保 消除危险请求权 排除妨碍请求权 损害赔偿请求权 重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按其优先顺序可以定义为第一顺位抵押权 人、第二顺位抵押权人，按照登记的顺序来实现；顺序相同的，按照债权比例清偿（房贷的组合贷款）。 质押的基本特征 质权人对质押财产享有占有权 质权人对质押物所生孳息享有收益权，质权人收取的孳息必须用来清偿债权。 质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 债务届满时，债权人未能清偿的情况下，质权人和出质人协商后，有权选择折价、拍卖和变卖中的一种处理质物，而不需经法院裁决。 质权人享有妥善保管质押财产的义务，质物转移期间的保管费用由出质人支付。质押与抵押的异同 质押与抵押的共同点： 都属于物权的担保方式； 都以取得抵押或质押财产的价值为目的； 质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离； 都以所押财产的价值优先受偿。 质押与抵押的区别 质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物， 抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。 质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。 质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。 出 质 人 与 质 权 人 的 权 利 和 义 务出质人具有以下权利：1）在质权人不能妥善保管质押财产，而造成质押物灭失或毁损的， 出质人有权要求质权人承担民事责任，提前清偿或返还原物；2）出质人按约履行债务或提前清偿的，出质人有权要求质权人返还质物。 出质人承担下列义务：1）出质人按约将质物移交质权人；2）出质人应支付质权人在保管质押物时的保管费用和实现质权的各项费用，如质物估价、质物拍卖等费用；3）出质人不得 与质权人在合同中约定在债务履行期届满质权未受清偿时，就将质物的所有权转移为质权人 所有；4）质物折价或拍卖、变卖后，其债权数额不足部分，由债务人清偿。 质权人具有的权利有：1）质权人享有占有质押物的权利；2）债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿；3）在质物有损坏或价值明 显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保，如出质人不 提供，质权人可以变卖质物来清偿；4）质权人有权收取质物所生的孳息。 质权人承担的义务有：1）质权人不得与出质人在合同中约定，在债务履行期届满而质权人 未受清偿时，质物的所有权就转移为质权人所有；2）质权人负有保管质物的义务，因保管 不妥造成的损失要负民事责任；3）债务按约履行或提前清偿的，质权人应当返还质物；4） 质物被变卖、拍卖后，其超过债权数额的价款部分应归还出质人。 警戒线和平仓线 警戒线：质押股票市值/贷款本金=135% 平仓线：质押股票市值/贷款本金=120% 保证的特征 保证是以保证人的全部资产提供的担保 A.保证人负无限责任，可防止债权人担保物意外损失风险； B.相对于物的担保，保证具有易于设定和执行的便利； C.保证人以全部财产承担责任，无须以特定财产，省却了执行中的诸多不便。保证的性质 人身性 从属性 代偿性 转移性 独立性保证合同的法律特征 保 证 合 同 是 从 合 同 ， 随 主 合 同 的 成 立 、 消 灭 而 成 立 、 消 灭 。 保证合同是有名合同，