分次转让股权土增税筹划案例.pdfVIP

以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费，因为房 地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税，只是 纳税的递延和转移，并不能从真正意义上降低交易的整体税 负。我们认为，政策的适用有时像是一把“双刃剑”，需要 当事各方综合考虑多重因素。 案例情况 鉴于股权转让具有递延纳税时间等特点，越来越多企业选择 围绕股权转让进行税收策划。像房地产交易这样涉及巨额资 金的行为，更成为相关企业的关注重点。 F 公司是房地产开发公司，为 A 公司全资控股子公司，实收 资本 5000 万元，2016 年 1 月支付土地出让金 3000 万元取 得某宗地使用权， 2016 年 3 月取得《建筑工程施工许可 证》，注明开工日期为 2016 年 3 月 15 日。该公司拟投资 6000 万元开发非普通住宅项目，2016 年 F 公司投入该项目 开发成本 1500 万元，发生期间费用 500 万元。2016 年8 月 因资金原因无力继续开发，欲将该在建项目以总价 8500 万 元（不含增值税，增值税另计）转让给 B 公司，公司无其他 经营业务。 F 公司为避免缴纳不动产转让环节的土地增值 税，要求以股权转让方式转让该项目。 筹划方案：“两步走”完成项目转让 第一步：A 公司将其股份的 90%转让给 B 公司，10%转让给 C 公司； 第二步：C 公司将其取得的 10%股份转让给 B 公司，整个交 易完成后，B 公司成了该房地产公司全资控股母公司，完成 了项目主体实质上的转移。 F 公司通过上述税收策划真的可以达到节税的目的吗？本文 对该种策划方式与直接转让不动产项目的税负进行测算分析 （两家企业所得税税率均为25%）。 政策分析 案例中，鉴于城建税及教育费附加等附加税费占比较小，故 在分析中略去相关附加税费，以分析土地增值税等主要税种 为主。此外，因该项目于 2016 年 3 月取得《建筑工程施工 许可证》，注明开工日期为 2016 年3 月15 日，根据《国家 税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产 项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公 告 2016 年第 18 号）规定，该项目属于老项目，交易完成后 的增值税缴纳方法仍可选择简易征收方式。 如果 F 公司按照实质目的通过一般交易方式转让不动产项 目，则需要在转让时缴纳土地增值税。但如果通过税收策 划，以股权转让的方式，达到转让不动产的目的，是否需要 缴纳土地增值税，尚存在理论上的分歧。针对通过股权转让 规避土地增值税的做法，根据《国家税务总局关于以转让股 权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税 函〔2000〕687 号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和 深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦 州）实业有限公司 100%的股权，且这些以股权形式表现的资 产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此 应按土地增值税的规定征税。 根据国家税务总局文件精神，主要是基于实质重于形式的原 则，采取税收穿透的方式规避。但对于该文件的执行效力， 现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执 行的，也有未按照执行的。首先，笔者认为该文件作为国家 税务总局发布的规范性文件，具有法定效力；其次，该批复 仅是针对广西地税个案请示的批复，并未给出普遍适用的标 准；最后，回复针对的是一次性转让 100%的股权，并不包括 转让比例未达到 100%或分次转让的情形。 因此，就本案例而言，通过股权转让， F 公司的法人财产权 没有发生任何变化，仅是投资方发生了变更，也没有发生不 动产产权的转移，因此，不属于土地增值税的征税范围。 税负分析 （一）交易环节的税负测算 1.股权转让方式下： A 公司应缴纳的企业所得税＝（ 8500－5000）×25%＝875 （万元）。 2.房地产直接转让方式下： B 公司应缴纳的契税＝8500×3%＝ 255 （万元）； F 公司应缴纳的增值税（简易征收）＝8500×5%＝ 425 （万 元）； 土地增值税＝2650×30%＝ 795 （万元），其中：扣除项目＝ （3000＋1500）×130%＝5850 （万元），增值额＝8500－ 5850＝2650 （万元），增值率＝2650÷5850＝45.3%。 企业所得税＝（8500－5000－795）×25%＝676 （万元）。 最终，F 公司税负的承担者为母公司 A。 从以上计算可知，在房产转让环节，股权转让方式确实可以 少缴纳税金，但后续环节如何处理？ （二）后续开发销售的应纳税额 房地产企业后续经营