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个人房产个人强与弱的保护 2007年12月，王与房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签署了《房屋买卖合同》。王同意购买公司开发的房屋，总价格为150万元。王支付了50万元的现金支付和100万元的剩余资金，并要求银行申请操纵贷款。房地产公司必须按时向王先生提交证书和土地使用证书。否则，王可以要求撤销房屋的买卖合同。此后, 某银行、王某和房地产公司共同签订《个人住房借款合同》, 三方约定:贷款金额100万元, 期限15年;借款人连续三个月或累计六次未按时足额归还贷款本息, 某银行可以宣布贷款提前到期;房地产公司作为贷款的保证人。贷款发放后, 王某累计有14期未按时偿还贷款, 拖欠贷款本息11.6万元;房地产公司因种种原因未能按合同约定时间为王某办理房产相关证件。2009年2月, 该银行宣布借款合同提前到期, 将王某和房地产公司诉至法院, 请求法院判决王某偿还拖欠的贷款本息及贷款剩余本息, 房地产公司承担连带清偿责任。王某接到起诉后, 以房地产公司逾期办理房屋产权证、土地使用权证等为由, 向房地产公司发送通知, 要求解除《商品房买卖合同》, 并针对该银行的诉讼提起反诉, 请求法院判决解除《个人住房借款合同》, 该银行返还其已支付的贷款本息。 要从法律解释上提起 一审法院审理认为, 王某累计14期未按时还款, 某银行依据《个人住房借款合同》约定, 有权宣布借款合同提前到期, 并要求王某偿还所欠全部贷款本息。房地产公司逾期办理房屋产权证、土地使用权证, 王某依法通知房地产公司解除购房合同, 房地产公司对此未提出异议, 应认定双方已解除《商品房买卖合同》。合同解除后, 不影响合同中结算和清理条款。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (法释7号, 以下简称《商品房买卖若干解释》) 规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销, 商品房担保贷款合同也被解除的, 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”, 但该规定并未免除借款人的还款责任, 故王某反诉要求某银行返还已支付的贷款本息不符合法律规定。遂判决解除《个人住房借款合同》, 房地产公司负责偿还王某所欠某银行贷款本息, 王某承担连带清偿责任;王某已支付的贷款本息由房地产公司偿还。 王某不服一审判决, 以《商品房买卖若干解释》第二十五条第二款的规定借款合同及购房合同解除后借款人不再负有偿还银行贷款的责任为由提起上诉。二审法院审理认为, 《商品房买卖若干解释》第二十五条第二款的规定, 旨在减少当事人的诉累, 即将原应由银行向借款人追索、借款人再向房地产销售商追索的方式, 简化为由房地产销售商直接向银行返还贷款的方式, 并没有免除借款人清偿贷款的责任。当房地产销售商不能或不能足额返还购房款时, 借款人 (购房人) 仍然负有清偿贷款的责任。这里只是改变了清偿贷款的责任顺序, 即原来作为担保人的房地产销售商成了清偿贷款的第一责任人, 借款人则成了第二责任人。据此, 二审法院驳回王某的上诉, 维持原判。 住房发生恶果如何处理 经过近几年的发展, 个人住房按揭贷款已成为国内各商业银行贷款重要组成部分。随着2008年国家宏观经济政策调控, 我国房地产市场出现较大幅度的下行区间, 个人住房按揭贷款纠纷日渐增多, 如何处理好住房按揭贷款纠纷, 保全信贷资产安全, 是商业银行面临的一个重要问题。本案即是商业银行通过诉讼方式维护住房按揭贷款债权的一起典型案例, 具有重要的启示和警示意义。 (一) 法律关系中的商品房买卖关系 在住房按揭贷款中, 存在两个合同、三个主体及四种法律关系。两个合同是指商品房买卖合同及住房按揭借款合同。三个主体指贷款人 (银行) 、借款人 (购房人) 和保证人 (房地产销售商) 。四种法律关系是指银行与借款人之间的借贷关系、借款人与银行之间的抵押担保关系、房地产销售商与借款人之间的商品房买卖关系、在预售阶段房地产销售商与银行之间的保证担保关系。为简化手续, 银行一般将与借款人之间的借贷关系、抵押担保关系和与房地产销售商之间的保证担保关系合并在住房按揭借款一份合同中。在上述法律关系中, 商品房买卖关系是基础法律关系, 借款合同关系是为实现商品房买卖而设定的。一旦商品房买卖合同无效、被撤销或解除, 导致借款合同目的无法实现, 购房人或银行往往会要求解除或者撤销借款合同。由此, 产生了借款合同无效、解除或被撤销后, 三个主体之间如何进行债务清偿问题。 (二) 借款合同的解除 《合同法》第九十七条规定, 合同解除后, 当事人可以要求对方恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失。在住房按揭贷款中, 如商品房买卖合同、个人住房借款合同均无效、被撤销或解除, 按照《合同法》规定, 房地产销售商应将购房款返还给购房人 (借款人) , 借款