夫妻一方擅自处分共有房屋的效力辨析.pdfVIP

近年来，随着房价的日渐上涨以及人们对房屋的热切需求，房地产交易市场愈加繁荣，二手 房交易也因此颇受青睐，但因此而产生的纠纷也不断增多，近来在二手房交易市场因夫妻一 方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断产生。比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋 买卖合同后，另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时，如 何认定该房屋买卖合同的效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。笔者试从现行相关 法律规定出发，结合相关民法理论，对于夫妻一方处分共有房屋的效力问题谈谈自己的看法。 一、几种具体纠纷形式 现实生活复杂多样，此类夫妻一方处分共有房屋引发的纠纷也存在多种形式，归纳起来，可 以分为以下几种： 第一，该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人。夫妻 一方与第三人签订房屋买卖合同的； 案例一：张某和李某是婚后共同购买了一套商品住宅，办理产权证时，登记的是两个人的名 字。后张某未经李某同意，与第三人朱某签订了房屋买卖合同，李某得知后，上诉法院，请 求依法判定该房屋买卖合同无效； 第二，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利 人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付对价，并且已办理房屋过户手续的。 案例二：何某和许某婚后购买商品房一套，但是以丈夫何某的个人名义签订了商品房买卖合 同，后所办理的产权证上权利人为何某个人。后何某与第三方孙某签订了房屋买卖合同，孙 某支付了全部房款，后双方依照合同约定办理了房屋过户手续，许某以该房屋为夫妻共同财 产，其对此买卖不知情且不同意为由，请求判决房屋买卖合同无效，并主张返还房屋所有权。 第三，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一放，登记权利 人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付对价，但双方尚未办理房屋过户手续的； 案例三：高某与李某为夫妻，婚后购买商品房一套，办理房屋产权证时，登记的权利人仅为 妻子李某一人。后李某与第三方范某签订了房屋买卖合同，范某依约支付了全部购房款，而 后李某以签订合同未经其夫高某同意为由，拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无 效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼，请求确认该合同有效，并要求判决 李某承担违约责任。 以上是三种比较常见的纠纷形式和相对应的案例，不同的具体案情会引发不同的法律后果， 下面笔者就这三种形式，结合案例对于一方处分夫妻共有房屋效力予以分析。 二、对于第一种纠纷情形的分析 对于第一种情形，房屋买卖合同的效力如何有两种不同的观点：第一种观点认为该房屋买卖 合同当然无效。第二种观点认为该合同为效力待定合同。 笔者同意第二种观点。持第一种观点的人认为，根据1995年 1月1日起施行的《中华人 民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：下列房地产不得转让：………… （四）共 有房地产，未经其他共有人书面同意的；2003年 12月1日起施行的《北京市城市房地产 转让管理办法》第十一条进一步明确规定：下列房地产，不得转让：（三）登记为共有的房 地产，未经其他共有人书面同意的；正如案例一所示，房屋所有权证上登记的张某和李某两 个人的名字，出售的该房屋登记权利人为张某和李某所共有，张某单独和朱某签定买卖合同， 显然违反了上述法律的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定：违反法律、行政法规的 强制性规定的合同无效。但是，笔者认为，从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将 合同认定为无效。在此种情形下，根据《合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他 人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果订立 合同后张某取得其妻李某的书面同意或书面授权，就应当将该房屋买卖合同认定为有效，如 果无法取得李某的书面同意或授权，则该合同当然归于无效；正如案例一中，李某并不同意 出卖该房屋，因此，该房屋买卖合同因无法取得权利人的追认或同意而归于无效。 三、对于第二种纠纷情形的分析 对于第二种情形，房屋买卖合同是否有效，买受人是否可以取得该房屋的所有权，也存在两 种完全对立的观点：第一种观点认为，该房屋买卖合同无效，即使办理了房屋过过户手续， 买受人也不能取得房屋所有权；如果权利人主张，应予以返还；第二种观点认为，该房屋买 卖合同合法有效，并且合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。 笔者同意第二种观点。持第一种观点的理由是：既然该房屋是夫妻共同财产，虽然房屋权属 证上登记的是夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋 是共同共有关系。依据上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的