房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案 .pdf

房地产估价理论与方法 真题 一、单项选择题 3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。 A.实体 B.功能 C.质量 D.权益中的权利 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、 该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑 结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假 如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合 完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的， 则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功 能。参见教材 P50。 4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。 A.未来状况下的房地产 B.已灭失的房地产 C.部分产权的房地产 D.以房地产为主的整体资产 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。选项C，部分产权的房地产，属于按权益 状况划分的种类。参见教材 P70。 5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。 A.该房地产位于 28 层办公楼的第 8 层 B.该房地产 500 米内有地铁站点 C.该房地产离机场约 25 公里 D.该房地产坐北朝南 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要 说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项 B，属于区 位状况描述中对交通状况的描述。参见教材 P79～80。 6.某房地产的套内建筑面积为 4000 平方米，分摊的共有建筑面积为 1000平方米，建筑面积单 价为 8000 元/平方米，容积率为 2.5，建筑物价值为 1800 万元，则该房地产的土地单价为（ ）元 /平方米。 A.7000 B.8750 C.11000 D.13750 『正确答案』C 第1页 房地产估价理论与方法 『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的 2 2 共有建筑面积＝4000＋1000＝5000m ；土地面积＝建筑面积/容积率＝2000 m ，；房地产总价＝ 8000 ×5000＝4000 （万元）；土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200 （万元）， 2 土地单价＝土地价值/土地面积＝2200 万元/2000＝11000 （元/ m ）。参见教材P104～106。 7.一套总价为 30 万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ） （假定年利率 为 5%）。 A.成交日期时一次性付清，给予 3%的价格优惠 B.成交日期交付 10 万元，余款在一年内每半年支付 10 万元 C.在成交日期的一年后一次性付清 D.成交日期支付 5 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。A 实际价格=30×（1－3%）＝29.1 （万元）； 0.5 B 实际价格=10＋10/1.05 ＋10/1.05＝29.283 万元；C 实际价格=30/1.05＝28.5714 万元；