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账务 处理 m有办公楼部分出租，水电费的会计账务处理 乙公司与甲公司均为增值税一般纳税人。乙公司作为单一 承租方，向甲公司租赁房屋作为办公用房。由甲公司负责 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理。甲公司采用公用水电表方式，与乙公司分摊其租赁合 约期内发生的水电费用。 2019年8月，甲公司取得自来水公司按3%征收率开具的 增值税专用发票，价税合计10300元。其中，自用水费含 税价格6180元，承租方使用水费含税价格4120元。取 得电力公司按13%税率开具的增值税专用发票，价税合计 22600元。其中，自用电费含税价格13560元，承租方使 用电费含税价格9040元。那么，办公用房在2019年8 月发生的水电费支出，甲公司应如何向乙公司收取？将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地 产的概念，其次要同时满足下列条件： 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的 租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确 定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要 进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量； 取得投资性房地产时，应当按实际成本进行廿量。成本不能 取得投资性房地产时，应当按实际成本进行廿 量。成本不能 可靠计量，就无法予以确认。 3、该投资性房地产为可靠房产商提供。 价值涵义：本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本 模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资 性房地产。 方案一：按照转售水电处理 按照规定，增值税纳税人超出经营范围销售水电费，可按 规定自开或代开专票。甲公司按照转售水电，向乙公司收 取相应的水电费用，并开具对应的增值税专用发票。乙公 司以此为税前扣除凭证，进行相应处理。其中，对向乙公 司收取的价税合计4120元水费，甲公司应按规定，开具 增值税专用发票。同时，根据《国家税务总局关于物业管 理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税 务总局公告2016年第54号）规定，甲公司为乙公司提供 了物业管理服务，可以扣除其对外支付的自来水水费后的 余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率，计算 缴纳增值税。 此时，甲公司应进行如下会计处理： 转售水时，依据取得的增值税专用发票，按照自用部分, 计算抵扣进项税额。 借：管理费用等成本费用科目6000 应交税费一应交增值税（进项税额）300 其他业务成本4120 贷：银行存款10300 应交税费一应交增值税（进项税额转出）120 向乙公司收取水费，并开具相应的增值税专用发票。 借：银行存款4120 贷：其他业务收入4000 应交税费一简易计税120 按扣除其对外支付的自来水水费后的余额差额，进行相应 账务处理。 借：应交税费一简易计税120 贷：其他业务成本120 转售电力时，以取得的增值税专用发票为扣除凭证，自用 部分当月按规定计算抵扣进项税额。 借：管理费用等成本费用科目12000 其他业务成本800 应交税费一应交增值税（进项税额）2600 贷：银行存款22600 向乙公司收取电费，并开具相应的增值税专用发票。 借：银行存款9040 贷：其他业务收入8000 应交税费一应交增值税（销项税额）1040 乙公司取得水电费增值税专用发票，并据此作为成本费用 进行财务和税务处理。 支付水费并取得甲公司开具的增值税专用发票时，按规定 计算抵扣进项税额。 借：管理费用等成本费用科目4000 应交税费一应交增值税（进项税额）120 贷：银行存款4120 支付电费并取得电费专用发票时,按规定计算抵扣进项税 额。 借：管理费用等成本费用科目8000 应交税费一应交增值税（进项税额）1040 贷：银行存款9040 方案二：采取分摊方式处理 根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证 管理办法〉的公告X国家税务总局公告2018年第28号） 的规定，出租方采取分摊方式的，承租方以出租方开具的 其他外部凭证作为税前扣除凭证。其中，其他外部凭证包 括但不限于出租方支付水电费取得发票复印件、出租方出 具水电费分割单或确认单、出租方支付水电费的凭证及房 租协议等。 甲公司采取分摊方式收取水电费,乙公司以甲公司开具的 其他外部凭证，作为税前扣除凭证。此时，甲公司按照代 收代付进行会计处理。 代收代付水费时，甲公司自用部分，以取得的增值税专用 发票为凭证，计算抵扣进项税额。 借：管理费用等成本费用科目6000 应交税费一应交增值税（进项税额）300 其他应收款4120 贷：银行存款10300 应交税费一应交增值税（进项税额转出）120 向乙公司收取水费，并提供其他外部凭证。 借：银行存款4120 贷：其他应收款4120