中国河北曲周北海花园项目前期的报告.pptx

中国河北曲周北海花园项目前期的报告 第二篇地产大背景下的思考 导入 地产市场的发展轨迹（断截）购房者连夜排队争抢房源房价一路飙升销售量与销售单价屡创新高地王---长江后浪推前浪售楼处门可罗雀房价的明升暗降与明折暗扣量价齐跌土地流拍 ？ 地产市场的明天何去何从国家宏观政策调控 地产市场瞬息万变？地方政策频出 市场结构转变 地产市场的明天！引用：《亮剑》丁伟 - - - 论国家战略 … …在当今世界大的战略格局下，我国国土防御的重点问题。我想向在座的各位提一个问题：有谁能够保证在未来十至二十年内，我国的领土不会受到外敌的入侵？恐怕没人做这个担保；那么我们的敌人会是谁？不知道。这正是我和在做的诸位必须要… … … …我认为，在将来的某一天，很有可能发生。我是军人，我要做的就是未雨绸缪！ 现状下的思考战略层思考点：地产商的考虑战略- - - 企业生存与发展 vs 项目生存与发展战术层思考一：地产商的考虑重点- - - 造什么样的产品→造卖给“谁”的什么样的产品战术层思考二：地产商的考虑层面- - - 卖给的“谁” 更“需要”什么战术层思考三：地产商的考虑深度- - - 在“需要”之上，还能够给予什么“独享” 小 结：产品定位准确目标客群清晰核心竞争力杀伤力强现状下的思考战 略 前 提 下 第三篇关于项目战略层面的几个思考 思考契入点基于城市发展的大思维制定项目整体定位与发展战略前提：保证项目方向的正确性结 合 因 素 城市经济发展及房地产市场特征城市特征及城市发展阶段界定城市未来规划以及城市功能布局演变规律项目在城市中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系 思考契入点财务目标是制定项目整体定位和发展战略的基础 必须沟通及关注的因素本项目在开发商的企业战略和资本链条中的地位??本项目的启动资金、融资成本等限定条件本项目的动态现金流要求等 思考契入点兼顾长短期目标的成功启动基本原则：开发利润最大化原则、市场接受原则、技术可行性原则。 项目整体定位?项目短期目标、长期目标之间的关系?项目的启动资金不同启动模式的作用及项目的适应性相关物业的现实市场状况 第四篇项 目 初 期 思 考 曲周市场分析项目基础剖析运营策略选择项目定位策略物业发展建议营销策略提示曲周概况产品现状价格态势小结 曲周概况关键词：东部振兴 东北部中心城市 东拓南移曲周县，位于邯郸东北部区位中心，东接邱县、馆陶，西连鸡泽、永年，南邻广平、肥乡，北靠邢台市广宗、平乡。曲周区位优势明显，自建国以来曲周一直是政治、经济、文化中心。全县面积667平方公里，辖5镇5乡，342个行政村，耕地面积72万亩，人口44.5万人，其中农业人口39万人。 曲周坚持“3451”经济发展思路，即做强“三大产业”（天然色素、林板家具、新型材料），培育“四大基地”（绿色食品生产加工、优质棉生产加工、畜牧养殖加工、自行车配件加工），繁荣“五大市场”（冀南小商品批发、家具、建材、农资配送、汽贸），打造“一个园区”（现代新型工业园区），大力实施“工业立县、开放兴县、商贸活县、科教强县”发展战略，强力推进“项目建设、三年大变样、县校合作、新农村建设、优化环境” 重点工作，致力保障民生，乘势振兴、率先崛起，建设邯郸东北部中心城市。县域经济实力、活力、竞争力明显增强，创出“一个世界第一、三个全国第一”。 产品现状稽山南苑、电力小区、众美凤凰城等拉开曲周居住社区的序幕。 房地产未来发展逐渐注意到项目的总体规划及配套水榭花都祁美五福园空中花园 未来曲周房地产发展同期放量及待放量地块体量县城所在区位水榭花都3期5栋小高层振兴路与建设街交口东南角稽山南苑3期约30亩公仆路东段五福园约50亩双河公园光明街处小河道200多亩凤凰城南侧教师新村约5亩城关中学北侧凤凰城小高层待定人民路中段北海花园约20亩县医院2010-0358亩稽山三期东侧其他政府储备、新农村建设等······在整个三年大变样工作以及新民居建设中，城市拆迁与建设工作量不断加大，在同期放量以及仍在储备筹划挂牌的地块越来越多，越来越规模化、品质化的情况下，市场的供求关系正在发生着变化，未来的市场竞争也将越来越激烈。 价格态势130016002300初级火柴盒普通小区品质小区曲周房地产价格示意图价格品质无名项目当代城市花园特色化品质社区20032009年上半年目前 小结曲周的房地产市场处于一个量价齐升的阶段，骤然增大的市场放量与突然的价格提升，在目前看似活跃的市场氛围下，暗藏一定的风险；在未来几年内，曲周房地产将从有效供给不足局面走向明显的供大于求，市场竞争将异常激烈，因此，抢抓市场现有的时机，有效锁定目标客户，充分利用营销的手段，进而赢取市场。 曲周市场分析项目基础剖析运营策略选择项目定位策略物