互扬广告-蓝天碧水布兰卡小镇项目推广策略提报.ppt

蓝天碧水·布兰卡小镇 推广策略提报;在目前不温不火的南昌别墅市场， 一个大体量的城郊别墅究竟该怎么卖？ ;不走寻常路，不卖弄“风情〞 挖掘别墅背后的购置驱动力， 找到买我们别墅的那帮人， 找到那帮人脑子里的真正需求， 是卖得好的前提！;没方法，本案走不了低调路线;结论1：拔升形象，高举高打 ——工程卷土重来的客观需要;可惜1-区位 不为人知的乐化镇老屋村，本案孤零零的一个工程，从市区开车去将近30分钟，在昌九高速上还好〔也怕一不小心冲过蛟桥出口〕，但下高速后的路段实在有些绕，一路要看到很多农民房;可惜2-环境 高速公路横亘在面前，背后的老屋山不到200米高，乐化水库无法和青山湖相比，下高速后一路要经过老屋村，高架桥施工还要到明年6月;可惜3-产品 绿地兰宫以联排双拼等入门级产品为主，为了保险还做成五国风情的大杂烩，保利更是把洋房、多层、高层都混杂在一起，而本案将近80%是独栋别墅，营销推广上将面临巨大的市场考验;可惜4-死敌 湾里的度假型别墅不必考虑，市内许多复合工程中的“鸡尾酒别墅〞缺乏以成为对手，甚至绿地兰宫由于区位和销售周期的关系，不会威胁到本案真正的威胁者，惟有保利国际高尔夫花园;保利国际高尔夫花园现场已臻成熟，高尔夫球会甚至已开放，高价位支撑起高端形象，现场体验的感染力对于别墅产品来说是不言而喻的。如果说它是魅力四射的雍容少妇，那本案只是养在深闺的青涩少女。 更要命的是，无论是从八一大桥方向还是南昌大桥方向来本案，必然要经过保利国际高尔夫花园。;先天劣势不可回避 换个角度重新审视;发现1-区位 城区里的不叫别墅，这是国际化的别墅标准，再结合机场圈这个在欧美及京、沪等地都验证了的富人区属性，以及临近高速公路便于“空中飞人〞的工作需要，那么本案的区位已经符合标准;发现2-距离 本案与市区是空间上的远而非时间上的远，驾车25分钟回到家是可以接受的，这与全球富豪“离城30分钟〞的居住美学也是完全吻合的，世界上没有几个富豪是下班10分钟就回到家的;发现3-环境 好在是背山面水，而且位于半山，完全依山势而建，属于国际化??半山概念〞豪宅，这在南昌这个没有海只有湖的内陆城市显得弥足珍贵，而且与湾里的度假型山景别墅不同，本案可以自住;发现4-产品 别墅尤其独栋的稀缺用地意味着无可估量的潜在价值，独特区位又赋予本案保值升值的空间，从推广上看，本案整改后的产品外观已经和未来的高端形象顺利接轨，而且以独栋为主的属性完全高于保利和兰宫，纯粹正是本案最可贵之处;发现5-精神 孤零零独处半山，与外界假设即假设离，显示出迷人的矜持，一旦上高速可以快速抵达机场或市区，显示出果敢的控制力，像极了一位拥有远大天地又固守自我领地的贵族、绅士或曰大人物，称之为富人都是侮辱，因为他与生俱来且难以复制的贵者血统——适度的炫耀、低调的张扬;与外界若即若离 区位;工程主定位语;不卖半山，不卖机场，不卖湖水，不卖西班牙，不卖纯别墅 贩卖它们构成的生活方式——贵族或曰大人物的精神和气质;结论2：避实就虚，乾坤挪移 ——工程高调推广的解决之道;真别墅，卖给谁？;目标客群定位矩阵;目标客群定位;核心群体： 政府高官 大企业大机构高管 大中型私营企业主;共同特征1：实力 一般在35-55岁之间，家产千万以上，能承担最少150万以上的住宅投入，已经拥有市内的高端物业，已经拥有财富、地位与名望，堪称是“权贵〞，大多都有些“灰色收入〞;共同特征2：传承力 如果这个城市有所谓“贵族〞的话，那一定是他们，富裕只是必要条件，骨子里的优越感才是充分条件，他们竭力开创或延续着家族的传统，无论是物质或社会影响方面的;共同特征3：影响力 他们掌握着各自领域〔政府、金融界、商界等〕的话语权，是所在行业的标准制定者，也是身边人士的意见领袖，领导力卓越，习惯在幕后掌控，所以有一定时间享受市郊生活;共同特征4：隐藏力 除非必要他们一般不喜欢抛头露面，不喜欢显山露水，不喜欢露富，只与同一个圈子里的人交往，刻意维护自己的专属领地，行事低调，不事张扬，反感被视做爆发户;两个字概括： 隐贵 低调与内敛是其本性，他们关注品质但更注重品位，他们走南闯北见过太多世面，经营人际网络时注重“门当户对〞，不需要大圈子只需维护少数的共同利益者，他们的“隐〞是由职业的习惯决定的，正因如此才会选择城区外的布兰卡小镇;开宗明义标榜高端定位 诱使目标客户浮出水面;低调的张扬;隐贵价值观之一：区位 游历过世界才会对城郊别墅情有独钟，布兰卡小镇将机场、高速都纳入自己的影响范围内，拥有自我领地又能快速融入更广阔的天地，未来的轻轨、地铁将为本案的区位锦上添花，本案的出现可谓捷足先登;隐贵价值观之二：距离 终日见惯高楼人海，何曾享受这样悠然回家远离红尘的感觉，与市区保持25分钟恰到好处的距离，不远不近，假设即假设离，没有鉴赏力的爆