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商铺营销方案 目录 一 二 、 、 永兴街及铁北路本案附近商业现状 本案基本情况 三 、 SWOT 分析 四 、 营销策略与价格定位 五 、 宣传方式及推广战术 第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状 永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟， 已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。 就本案地理区域位置，商业大体可分三部分 ： 2014.4.20 沿永兴街两侧商铺店面 ： 如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫 通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密 集型消费区。本区域房租可分三个路段：文化路至中原路段， 1.5-2 万间/年；中原路至百花路段， 3.5-5 万间/年；百花路至芒山路段， 1.5-3 万间/年。 2014.4.21 沿铁北路两侧商铺店面 ： 如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小 超市为主， 消费方向单一， 有很强的针对性且消费市场有弹性。 本区域房租可分两个路段：文化路至中原路段， 1-2 万间/年；中原路至芒山路段 2-4 万间/年。 第二部分 项目基本情况 本案基本信息 ： 本案处于文化路东、东环路西，南临街永兴商业街。建筑面积约 90000 ㎡， 商铺约 15000 ㎡，约 700 户，以每户 3-5 人居住计算， 小区总居住人口 2100-3500 人。我项目在文化路和东环之间，是东城区的东部发展重点。古有紫气东来、朝阳而居且周围配套设施齐全，学校、银行、医院、广场等基础设施一应俱全。 项目商铺根据区域可分两类 ： 沿永兴路即五小正对面 ： 2 号楼 4 间约 605 ㎡ ； 3 号楼 6 间约 870 ㎡；4 号楼 2 间约 295 ㎡。 ：沿即三中对面 5 号楼 3 间约 560 ㎡；6 号楼 12 间约 2200 ㎡；7 号楼 6 间 ： 约 1050 ㎡。（以上面积数据请以实地测量为准） 户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。 商业未来运营业态分析 ： 我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集 聚地，社区商业应以满足居民的个性化、 多元化需求为目的， 建立健全消费模式 的多样化。社区商业业态可分两类： 1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的 基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。 2. 是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态， 如茶楼、高档酒楼、健身房等等。 社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满 足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性 。 2014.4.22 第三部分 商铺 SWOT 分析 优势 本项目区域周边社区较多，人口居住密度大、人口基数大。方圆 80 米内现有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有 5 小，北有 3 中和实验中学总校区。为商业发展提供了人口支撑。 周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。 商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。 基础配套相对建设的较完善， 交通便利， 东有沿河公园、 西有市政花园广场 。 2014.4.23 劣势 本案位置偏东，区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限，不利于高端消费市场发展。 从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。 5、6、7 号楼临偏街，客流量较小，且对面是 3 中和实验中学，直接制约了某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。 作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本 小面积小。我项目大部分商铺面积多在 125--170 ㎡，还有部分 220 ㎡以上的， 从而导致总价较高，提高了营销难度。 2014.4.24 机会 2014 我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。 我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市场前景亦是广阔。 国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。 东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大 。 2014.4.25 威胁 日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。 我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场； 类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等 。 我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。 第四部分 销售策略与价格定位 整体策略 ：平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金销售阶段 ： 筹备期（ 15 天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。 预热期（30 天）：外派销售人员、广告分布新老城