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企业合同管理实务第一讲 企业合同风险管理体系 合同风险管理前期防范 前期防范合同风险管理 中期履行督察是否违约对方自身合同管理机制持续改善合同风险管理 对方违约处理合同风险管理 自身违约处理及时沟通、取得谅解，签署备忘录或相关文件，避免诉讼。合同风险管理 第二讲合同起草的基本规范和技巧 一、好合同的标准合法性1、合同目的2、适格主体——主体基本资格——授权代表的资格——某些特定行业或领域的主体资格——某些特定类型合同的主体资格3、内容和形式 商业性1、平衡利益2、易于执行——合同主体清晰——合同标的规定明确、具体——对合同各方权利义务规定具体——履行权利和义务的程序规定明确具体——违约责任的约定具体明确3、控制风险 专业性1、体例严谨2、内容齐备——定义模块——主义务模块——担保义务模块——附随义务模块——责任分配和处理模块——争议解决模块——合同效力和附则模块3、表述有序 4、用词精确——称呼前后一致——标准界定清晰5、确保交易安全 二、合同起草的基本技巧起草合同首部1、合同标题2、合同标号3、声明和摘要4、合同各方5、前言和鉴于——有关合同各方主体的合法产生和有效持续的依据——有关合同各方主体的合同目的——有关签署合同前提、背景、双方协商过程的陈述——营造合同阅读气氛的陈述 制定合同正文1、八个必备条款——标的和标的物——数量——质量——价款或报酬——履行期限、地点、方式——违约责任——争议解决的方法2、标题引领内容3、预见不同情况 制定合同尾部1、签字页的位置2、签约代表3、签字盖章4、签订日期5、签订地点 第三讲 买卖合同的起草和修改 第四讲借贷合同的起草和修改 一、民间借贷合同民间借贷合同的限制：原则自由，但有例外1、利率最高有限度2、禁止利滚利3、企业和个人间借贷的特别限制——以借贷名义非法集资——以借贷名义向公众放贷绝对无效的民间借贷合同——出借人明知借款人为了进行非法活动而借款 二、企业间借贷企业间借贷的合法性问题——目前不合法企业间借贷关系认定无效后的处理方法——归还本金——利息不予支付——收缴利息——判决后仍不归还本金的，加倍支付利息 企业间借贷的合法化途径1、委托贷款——受托人资格法定——对象自选——风险自担——利率自定——纠纷公理2、通过其他办法拐弯——通过自然人拐弯——避开利息 三、银行贷款合同认真看懂格式合同按用途使用贷款分期还款的不得迟延及时申请展期诉讼时效抗辩 四、出借人规避风险小技巧约定借款人“变身”的通知义务限定借款用途分期还款的条款设定——迫使按期还款约定利滚利还款期限的确定问题避免使用格式合同 第五讲 担保合同的起草和修改 一、担保合同的种类保证担保1、什么是保证？2、保证的种类——一般保证——连带责任保证3、保证期间4、保证人的限制——国家机关不得为保证人——公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人——企业法人的分支机构不得为保证人——公司对外提供担保的限制 抵押合同1、可以用于抵押的财产的限制2、抵押合同的生效条件3、抵押权的实现质押合同1、质押有效的条件2、质押权的实现 二、担保人自我保护谨慎担保多人担保要求提供反担保抗议债权人放弃权利追偿 三、债权人履约自我保护避免保证人“脱保”避免权利过期抵押财产优先受偿 第六讲租赁合同的起草和修改 一、签订租赁合同的要点合同形式要合法租赁物状况要查明租赁用途要界定租赁时间要设限 租金数额及支付期限要确定维修责任要明确——由谁维修——维修条件——使用不当的界定——维修程序违约责任要全面——延迟支付租金——延迟交付租赁物——租赁期满后延迟返还租赁物——擅自改变租赁物性状——租赁物质量瑕疵的处理——租赁物权利瑕疵的处理 二、一般租赁合同的履约保护出租人的自我保护——监督承租人合理使用租赁物——租赁物改善或增设他物——擅自转租和协议转租——租赁期满立即处理——拖欠租金及时起诉（诉讼时效为一年） 承租人的自我保护——租赁物不能正常使用时的自我保护——优先购买权——买卖不破租赁——“第三者插足”的处理 三、房地产租赁的特别注意事项房屋租赁1、调查房屋产权情况，防止租赁无效——产权人——权利范围——房屋用途——房屋坐落位置2、办理租赁登记有利于保护承租人3、装修问题4、列入拆迁范围的房屋不得租赁5、承租人有权获得拆迁安置补偿6、房屋租赁权的“继承” 土地租赁1、土地租赁必须办理登记2、租赁农村集体土地的特殊注意事项——取得相关农村集体经济组织统一——经过国家土地管理部门的批准，办理登记手续——不得改变土地原来的用途——不得以租代征 第七讲承揽合同的起草和修改 一、什么是承揽合同承揽合同的特征——双方交易的内容是工作成果——“量身定做”——承揽人独立完成工作承揽合同的几种类型 承揽关系与买卖关系的区别——管辖权的确定不同——合同解除权不同——