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房地产信托违约风险分析 一、 房地产信托爆发性增长 自2009年底以来，房地产监管政策已从放松转向狭窄，狭窄程度不断增加。限购、限贷、差别化信贷、营业税、个人所得税、房产税等一系列政策组合拳, 抑制了各种投资投机性需求, 使开发商现金回笼速度明显放缓。同时, 紧缩政策增加了开发商获得银行贷款的难度, 资本市场上公开发债、IPO、增发、配股等融资渠道均对房地产公司亮起了红灯, 民间贷款利率更是接近甚至超过基准利率的4倍。资金密集型的房地产业面临前所未有的资金压力, 迫切需要开拓新的融资渠道, 从而促进了房地产信托的蓬勃发展。 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式, 信托公司作为受托人遵循信托的基本原则, 将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产以获取收益, 并将投资收益按比例分配给投资者。紧缩调控政策下房地产信托的迅速崛起, 在于该产品同时满足了投资者、开发商和信托公司等多方利益诉求:一是该产品充分满足了投资者高收益和低风险偏好。房地产项目利润普遍较高, 通常能够为信托投资人提供比其他金融产品更高的收益。且房地产信托通常以土地和房产作为抵押, 因此能对信托投资人提供较高保障;二是与银行贷款相比, 房地产信托融资具有审批相对简单、放款速度更快、融资规模更大、对资金投向监管宽松等特点, 因此受到了许多地产商的欢迎;三是对信托公司而言, 房地产信托通常规模较大且有抵押物, 在相对安全性的前提下能为信托公司创造更多的利润。因此, 在开发商、投资者和信托公司的共同推动下, 房地产信托成为开发商的新型重要融资渠道。 自2010年起, 我国房地产信托出现爆发性增长。我们知道, 按资产来源划分, 信托产品可分为集合资金信托、单一资金信托, 以及管理财产信托。房地产信托主要包括集合资金信托和单一资金信托这两种形式。2009年以前, 房地产集合资金信托规模还比较小, 有资料显示, 从2007年至2009年房地产集合资金信托的成立规模分别为124亿元、261亿元、419亿元。但到了2010年, 随着“国十一条”、“国十条”、“929新政”等一系列严厉调控政策的出台, 银行开发贷款收紧, 地产商被迫寻找其他融资渠道, 使2010年房地产集合资金信托成立规模同比大幅度增长3.39倍, 达到1841亿元。2011年, 房地产集合资金信托继续保持高速增长, 成立规模达到2731亿元。2012年, 因监管部门加强防控行业风险, 严格落实房地产信托事前报备制度, 加之各家信托公司为了应对兑付密集期, 又在一定程度上抑制了其迅猛增长。 房地产信托爆发性增长隐含着违约风险。2011年以来, 大量房地产信托产品陆续进入兑付期。随着多只房地产信托产品提前清盘, 重庆国际信托和中融信托的借款人违约, 华澳国际信托、吉林信托等相继延迟支付本金和利息等一系列事件的发生, 让人们开始关注房地产信托违约风险。 事实上, 房地产信托违约风险上升与房地产信托的爆发性增长密不可分。首先从数量来看, 2010年以来, 房地产信托产品数量迅速上升, 即使在违约概率保持稳定的情况下, 违约数量也会相应增加。其次, 从地产商来看, 2009年房价飙升使很多开发商对后市过于乐观, 高成本拿下非中心地块, 贸然介入并不熟悉却耗资巨大的商业地产和旅游地产项目。巨额融资需求却恰逢紧缩房地产调控, 让开发商不得不借助房地产信托以避免停工损失。开发商的行为造就了房地产信托的繁荣, 却为房地产信托违约埋下隐患。再次, 从信托公司来说, 房地产信托项目的运作是一项专业性很强的工作, 当紧缩房地产调控导致房地产信托融资需求快速增长时, 信托公司难以在短期内招募到熟知业务和熟知风险控制以及投资决策等方面的优秀人才, 而大量新入职者在对房地产信托业务还不十分了解的情况下, 就在巨大融资需求推动下开展工作, 很可能导致一些资质较差的项目蒙混过关。最后, 从事后监管看, 有限的后续跟踪监管人员与大量房地产信托产品之间的矛盾, 又会使信托公司不能及时发现项目风险, 最终导致作为借款人的房地产商违约, 从而给信托公司或投资者造成损失。 二、 房地产企业财务违约风险进一步放 尽管房地产信托爆发性增长与信托违约有一定关系, 但爆发性增长并不是造成房地产信托违约的真正原因。房地产企业销售回款困难与过高融资成本的矛盾, 直接导致借款人无力偿付信托本息。银行、信托公司及其从业人员的道德风险则进一步放大了违约风险。如果处置抵押物和信托公司托底这最后两道屏障不能充分发挥作用, 房地产信托违约就会发生, 并给投资者造成损失。 (一) 房地产企业销售收入不足造成违约现象 房地产市场需求很大程度上影响房地产市场价格, 市场价格又决定了项目资金流入, 因此房产销售所带来的现金流入是工程投资和偿债资金的最终来源。