西安浅水湾营销策略报告.pptVIP

在目前项目价格情况下支撑明年目标的实现难度大，需在今年基础上提升销售速度 在明年全年预计可售的8亿元货值中，160㎡以上大户型货值达3.57亿元 Q1、如何通过灵活价格策略来保证销售速度实现； Q3、如何保证明年的上门量来支撑明年的销售任务； Q2、如何突破大户型、高价值产品销售速度的瓶颈； 目标之下的核心问题 按照今年的上门成交比计算，完成全年目标需达到每天11组上门，全年3900组 目标理解 当前第28页\共有69页\编于星期五\14点 宏观市场研判 2011年的政府调整已取得了较好的效果，2012年调控力度不会放松，明年上半年市场依然不会好转，而随着客户对市场环境的适应，在下半年无更严厉政策前提下，市场会逐渐实现软着陆 政策导向，国家对房地产的调控信心坚定 国内房地产走势预判 经济层面，货币紧缩不放松 4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动 摇， 调控力度不放松； 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整； 7月12日：召开的国务院常务会议称，必须坚持当前房地产市场调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作； 11月6日：成员国总理会议上，温总理强调房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。 新华社北京12月18日：2012年上半年，楼市将持续低迷，年内全国新建商品住宅销售均价涨幅将继续回落。 新浪房产：当前房价的回落，是持续不断房地产宏观调控的一大成效。在关键时期，房市调控并未放松，预示着今后一段时期我国房价走势仍将会保持持续回落的态势。 媒体对未来市场的预判不乐观，舆论为负面导向 中国房地产开始进入库存周期。房价未出现实质性的下降、CPI未有大幅度的下降、保障房未大量供给这三个条件决定了本轮的行业调控还将持续进行，真正的行业调控才刚开始。 2011年下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段。在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用下，降价促销成为2012年上半年市场营销的主旋律。 货币紧缩政策不会放松。中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。滞涨的风险依然存在。 在CPI高期和GDP增速下降，使得货币政策陷入进退两难的维谷。因而，货币政策在回归常态之后，只会因时势而微调，放松的概率较小。 新浪房产：预计从12月份开始的6至12个月内，房价还有可能有10-20个点的下调，部分之前已经明显下调的区域甚至可能继续下跌。2012年楼市有可能成为近十年商品房住宅市场最冷清的一年。 当前第29页\共有69页\编于星期五\14点 区域市场研判 明年浐灞市场放量较大，且各竞品产品本身同质性较强，在未来的大市场环境下，市场竞争将更为激烈 西安市2011年下半年市场成交量急剧下降，市场环境不景气，客户对刚需产品的关注更多，且客户追求高性价比的产品趋势更为明显。2011年下半年，浐灞市场各项目通过刚需产品集中放量、调整价格、大力度全面线上推广等策略抢占市场客户，是整个西安市场降价幅度最大的区域，也是成交量剧增的一个区域。 2012年上半年，浐灞市场将延续2011年下半年的市场态势，总体市场环境较差，客户观望情绪重，且各项目将以低价值产品集中放量，浐灞市场的竞争将更为激烈。 项目名称 2012年推量 产品户型 预计均价 销售目标 2012年推售计划 御锦城 27.2万平 47-130平一室、两室、三室 5700元 15.5亿 上半年主要V青年剩余产品，下半年推售商业公寓 绿地国际生态城 19万平 90-170平高层、 别墅 高层：5700元； 别墅：20000元 12亿 二、三期高层明年会加推，三期别墅考虑加推 浐灞半岛 16.865万平 90-140平高层 6000元 11亿 A11地块剩余高层7-9#、11-15#、17-19#全部推售，同步推出A11地块联排、叠拼别墅 高科绿水东城 7.04万平 87-138平高层 5400元 5亿 上半年主要消化二期2#、3#、4#房源，约400余套， 恒大绿洲 79000平 90-164平精装高层 6000元 4.8亿 上半年清盘 振业泊墅 10万平 160-280平高层、空墅 普通高层：7000元； 跃层空墅：9000元 6.4亿 上半年主要消化一期1-6#高层剩余250余套，下半年二期高层产品可能入市， 龙湖弗莱明戈 11万平 80-120平小高、140-260平 洋房 九层小高:5800元； 洋房：80000元 7.2亿 上半年继续推售北地块剩余洋房产品，大概500余套 东城新一家 10.86万平