合肥金大地马鞍山路项目定位与发展战略世联86页PPT.pptxVIP

合肥金大地马鞍山路项目市场定位与发展战略（中期汇报） 世联地产2004.2至今工作2004/01/082004/02/10第一阶段（终期）提交终稿第二阶段启动区策略第三阶段营销战略第一阶段（中期）确定项目市场整体定位与发展战略项目研究工作的阶段划分合肥市宏观经济背景研究合肥市房地产市场调查与分析合肥市消费者市场调研项目的优劣势分析和价值挖掘成功案例借鉴项目经济测算工作根据客户建议深化研究，完善报告最终成果合肥房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略 （中稿）项目整体定位与发展战略（终稿） 项目分析的总体技术思路项目剖析价值点挖掘战略定位住宅市场调查与分析规划方案客户定位寻找机遇突破困局发展战略公寓、写字楼市场调查与分析形象定位消费者调查与分析实施方案核心因素困局项目的经济估算资金问题原因分析竞争战略发展商目标案例借鉴Part1:基础资料关键结论项目剖析价值点挖掘战略定位住宅市场调查与分析规划方案客户定位寻找机遇突破困局发展战略公寓、写字楼市场调查与分析形象定位消费者调查与分析实施方案核心因素困局项目的经济估算资金问题原因分析竞争战略发展商目标案例借鉴Part1/1：市场资料分析主要结论项目剖析价值点挖掘战略定位住宅市场调查与分析规划方案客户定位寻找机遇突破困局发展战略公寓、写字楼市场调查与分析形象定位消费者调查与分析实施方案核心因素困局项目的经济估算资金问题原因分析竞争战略发展商目标案例借鉴项目剖析 价值点挖掘与其它竞争区域相比，拥有与城市最近的距离、最完善的交通和生活配套；大量开发，形成可见的远景：城市次中心将逐渐形成。区位未来，在便利度相同的区域，大规模楼盘寥寥无几，拥有社区感的楼盘更少：社区，包括硬件指标和服务指标，将为家提供巨大的延续空间。社区未来两年供给及需求的主流仍是多层为主，辅以小高层；我们的容积率提供了先天的产品差异：关键在于，必须设法化劣势为优势。差异化住宅市场调查与分析未来几年整体市场600万m2，本区域以南近200万m2的新开发量，也将预示着激烈的竞争即将拉开，且仍以认可度高的中低容积率为主，竞争意识至关重要。竞争激烈在当前的发展阶段和产业结构背景下，主流市场明晰：收入稳定的中高阶层：包括大量的泛公务员群体，以及迅速成长的私营企业主；他们购买一次到位形式的居家户型。向上的顶级群体以及向下的年轻群体数量有限。客户单一设计和营销有空间在操作水平偏低的整体市场中，特别是本区域看，产品和营销仍有巨大的操作空间和边际效应。公寓、写字楼市场调查与分析目前从全市写字楼分布看，集中在市中心及一环沿线；但从发展前景条件俱备：1、一环及环内马鞍山路段办公气氛浓厚，2、近市区；以及周边将来大量高档住宅区提供了客户和办公需求。目前的产业结构下，供应量应控制。存在发展空间知识型中小私企业主是当前写字楼的主流需求。50%的投资比例说明产品具备投资性至关重要。存在潜在客户办公可形成较高的容积率和售价。对利润的贡献可能占较大比例。带来利益财富模式：住宅用地，以写字楼形象来售卖，给消费者三大利益：形象提升、土地年限、贷款成数。模糊政策消费者调查与分析客户类型高层、中高层客户是目前市场的主流客户，大盘一定要抓主流中层客户群体正在迅速成长，是将来总量最大的群体，但对于价格较敏感。 收入特点高层Ⅰ中高层Ⅱ 中层Ⅲ中低层Ⅳ年龄30-40岁31-36岁 25-30岁25以下职业范围大型私企业主，企事业单位等高层管理人员，学校教授企事业单位等中高层管理人员，私企业主，公司高级白领工作5-6年政府部门、银行，学校，企业等机构职员一般职员参加工作不久购房能力强，目前为市场主流客户较强，目前为市场主流客户 一般，但是正在迅速成长较低购房需求高高较高较低消费者调查与分析消费者选择区域时仍非常看重与老城区的距离，消费者选择购房地点时，环境、交通、小孩上学等是考虑的重点。这说明合肥消费者目前追求的是城市化，而非郊区化。区域价值应该得到充分挖掘和感知。关注地段价值消费者选择具体楼盘时，最看重的仍是价格和产品。20-40万，三房、100～150平方米的户型是最受消费者认可的。实在消费者调查与分析多层是最受欢迎的产品，对小高层已有一定的接受度（34%）；高层接受较困难。楼型偏好个性品味消费观念：多数消费者讲究实用，同时追求个性，有相当部分人愿意为更好的产品支付更高的价格。（实用与品味的结合）1整体市场需求市场需求总价集中在20-40万，且近两年变化不大资料来源：合肥房地产市场交易网2整体市场需求 年龄集中在比较30-35岁之间，但30岁以下年轻人增长速度较快。家庭年收入集中在10万以下。资料来源：合肥房地产市场交易网3受访者工作单位分布受访者单位以教育、科研、事业及三资、私营企业为主。资料来源：世联地产问卷调查4职业分布60％以上的受访者为管理人员及