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长沙西山美墅策划报告 前S 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。 现在，长沙的的消费水平已经有了很大的提高，城市白领阶层、中产 阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住 面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质 量”是“第二波”的话，那么长沙楼市将在近两、三年进入“第三波” ——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为 市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年长沙楼市关注 的热点之一。 对于长沙的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰 富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力一一让产品更具 个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！ 项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主 要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢 迎……这些都是本策划案所主要阐述的。 第一章、市场分析 长沙的别墅市场还在起步阶段。项目规划、园林景观，物业管理、社 区配套、建筑风格、建筑与环境的关系等都存在很大的不足。从开发 理念来讲，长沙比国内落后了许多年。 2、星城片区的大规模开发更帮助支撑起本案的价值定位。 威胁： 1、明年长沙整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上 市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的 楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同 样面对的非常激烈的市场竞争。 2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低，会拥有更大的价格优势, 从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制 胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要） 第三章、产品策略 小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活 空间。 一、产品定位及布局规划 根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块 楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵 味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势, 形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或 相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开 阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse.叠 加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。 本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区 又相互联系，充分考虑到山水的景观与自然景观，形成高低错落的山 水风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。 本项目地分成三个部分： 第一部分位于雷锋大道旁边，独立成区，建议做成高层，成为一个高 品质住宅，拉近与外界的距离。 第二部分位于半山腰，这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式 别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。 第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。 二、独立别墅外立面风格建议 别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑， 此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧 式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型 简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代 完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅； 还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端 庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建 筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。 对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责 任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献 所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商 的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的S oho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口 开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所 以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥 到极致！ 建筑风格建议: 根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和 机会点非常清晰，本楼盘的外立面风格建议以下两种: 1、美国乡村别墅 推荐原因: 长沙至今还没有这种风格的别墅项目，美式别墅也是最经典的风格之 ,其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定 会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。 可能发生的情况及解决方案： 虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很 大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合 品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特 的SP促销手段也要让其脱颖而出。 2、现代欧