滨州房地产市场分析报告.docx

.滨 . 州房地产市场分析报告 . 第 第 PAGE 10 页/共 23 页 前言 任何城市的房地产市场都非孤立，均须从宏观政策、城市经济发展到微观市场逐层剥开，立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。市场的发展情况从宏观、微观中来，又直接作用到实际市场操作中去。我们亦期通过对滨州市场的分析认知，能为近期实际的项目操作提供参考。 分析滨州市场的发展，我们纵向的将从宏观、城市以及微观市场等几个方面进行逐层分析。 一、 宏观环境 纵观近二十年中国房地产市场的发展轨迹，国家政策调控这只“有形的手” 一直起着决定性的作用。2015 年一声“去库存”给全国市场松了绑，全线飘红， 从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制，后一年庙堂之上“房子是用来住的” 的呼声一起，调控政策又渐兴起。中国房地产市场“刺激-调控-再刺激-再调控” 的死循环一直就这样循环着，只是每次的起因不同罢了。归根结蒂，无非是中国经济的原动力难以脱离房地产。既要保证中高速增长数据，又要保障民生，房地产业却成了调和两者的有效工具。 2015 年以来政策简析： 从 2015 年到 2016 年 9 月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”， 各地房地产政策也主要以此为方向，2015 年 3 月 30 日出台的刺激房地产的 3·30新政，就是标志。 去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动其他二线城市房价上涨。 2016 年 9 月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海 等全国 16 个城市，出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。 2016 年 12 月 9 日召开的中央政治局会议，关于研究建立房地产平稳健康发展长效机制的表述，意味着上一轮去库存政策已经告一段落。 而在此之前，已经有部分城市开始着手调控。 从 2016 年 9 月直至今年初，各地限购政策又密集出台。 先是合肥、苏州、深圳、广州、厦门、福州、成都、杭州，之后南昌、南京、青岛、北京等大中城市相继跟进，对限购进行了细化和强化。 2017 年两会期间，最受关注的“房地产税”依然没有明确。 注：信息来自网络 如前所述，2017 年又将是全国市场调控年，限购的政策亦将蔓延到三四线城市，而房子的居住属性也将被强化，由此可见，刚需将成为市场买方主力， 投资性购房将进一步得到遏制。 二、 滨州房地产发展 滨州市场一直以来就被认为是不温不火的市场，2016 年 10 月份根据相关机构的统计，作为地级滨州市城区的房价为 5011 元，低于下辖的博兴县 5193 元， 更远低于下辖的邹平县 5752 元。城市经济的发展不均衡导致了房地产市场发展的不均衡。从土地市场到二手房市场，或可窥见滨州市场之端倪。 1、 土地市场 2016 年滨州市土地市场供应情况（含北海） 2016年滨州土地幅数供应区域分布北海 2016年滨州土地幅数供应区域分布 北海 31% 滨城 26% 开发 17% 高新 26% 2016年滨州土地供应面积区域分布 滨城 11% 开发 19% 北海 65% 高新 5% 2016年滨州土地供应用途幅数分布 公共设施用地 5% 仓储用地 科教用地 1% 1% 工业用地 29% 其他普通 商品住房用 地 52% 其他普通商品 商业用地 12% 2016年滨州土地成交幅数区域分布 2016年滨州土地成交幅数区域分布 北海 39% 滨城 28% 高新 15% 开发 18% 2016年滨州土地供应用途面积分布 仓储用地 公共设施用地 0% 8% 科教用地 0% 其他普通商品住房用地 29% 工业用地 61% 其他普通商品 商业用地 2% 2016年滨州土地成交面积区域分布 2016年滨州土地成交面积区域分布 滨城 开发 高新 北海 13% 16% 66% 5% 其他 其他 商服用地3% 2016年滨州土地成交面积用途分布 仓储 用地 0% 其他普通商品 住房用地 28% 科教 用地 1% 公共设施用地7% 工业用地 61% 2016年滨州土地成交幅数用途分布 2016年滨州土地成交幅数用途分布 仓储用地 其他商服用地 15% 3% 工业用地 23% 其他普通商品 住房用地 54% 公共设施用 地 4% 科教用地 1% 从 2016 年土地供应与成交情况来看，滨州土地场存在如下特点： ① 除北海外(由于北海新区的开发需求土地供应较大，与市区不做比较 )， 其他三区开发区供应量最大，这与城市发展扩容有直接关系，开发区正好处于城市发展的主方向上，开发区仍将是是滨州市未来几年房地产发展的主阵地。 ② 相对来说，滨城区亦是老城区由于旧城改造等因素