小区房屋及公用设施维修养护方案 .pdf

社区住房和公共设施维护计划 1、总结： 制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、 门窗等结构、项目和公共设施的详细维护计划和实施细则。 定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。 1.1 建筑物的结构特征 XX*华亭小区，位于 XX 县城，长安路东侧、海兴中路北侧、枣北 路西侧、盐北河南侧，用地规整，交通便利。总建筑面积约 97802.54 ㎡，由多层 16 栋、3 栋 18 层（不含地下部分 1 层）及 SOHO 楼 1 栋。 1.2 住房和公共设施的维护目标 我们对 XX*华亭小区房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证 房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充 分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好 率 99%以上，房屋零修、急修及时率为 100%，中大修工程质量合格率 为 100%，重大维修工程回访率为 100%。 1.3 对 XX*华亭小区房屋及公共设施的管理策略 为做好 XX*华亭小区的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下 三大管理策略： 1.3.1 预防性维护策略 重视 XX*华亭小区房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采 用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性维护策略，根据设施设 备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现 并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用 寿命。 1.3.2 关键服务策略 根据楼宇管理中的关键服务项目，进行重点防护。 1.3.3 技术优先战略 我们将重视技术的引进和开发工作，防止技术不足影响正常维护 和维修，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。 1.4 建筑管理的重点与对策 1.4.1 管理重点之一：玻璃幕墙维护 XX*华亭小区大量使用玻璃幕墙，通过对城市建筑幕墙的检查，调 查了城市玻璃幕墙工程的现状，结果发现随着幕墙使用时间的推移， 目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题，涉及调查的 931 个建筑， 有 90 个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀 乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以，玻璃幕 墙的维护是建筑物管理的一个重点。 对策： (1)建议甲方每年委托专业机构对玻璃幕墙进行漏风、雨水渗漏、 风压变形的动风压三性能检测检测一次。 (2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致 的材料，确保外墙、金属零件表面光洁度的零星修补应与整体颜色和 质量一致。 1.4.2 管理重点之二：房屋地基、屋面、外墙、地下室维护及门窗 防水工程 (1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则， 定期对房屋和公用设施屋面、外墙、检查并维护地下室和门窗防水工 程的完好性和防水性能。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房 屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临 前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、 脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴 雨的袭击。 (2)针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，例如，在台风 前关闭门窗，地下室等做好排水防水工作。 (3)加强建筑使用和装饰的安全宣传，严把装修管理关，加强安全 检查，杜绝违章装修。 (4)加强建筑物地基、地板和基座饰面的维护，做好防损管理工作， 及时修补损坏的饰面等。 1.4.3 重点管理之三：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维 护 (1)加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实 施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期保养、日常检 查与定期检查相结合，防患于未然。 (2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与 原来一致的材料，确保外墙、金属零件表面光洁度的零星修补应与整 体颜色和质量一致。 (3)做好外墙、金属零件油漆表面的清洁和损坏预防，并采取预防 性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。 (4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何可能对建 筑结构造成的损坏、危及配套设施安全的行为。 1.4.4 重点管理之四：钢筋混凝土结构、砌体结构的维修和维护 (1)定期对房屋