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房地产开发可行性研究;房地产投资的含义;房地产投资的类型;房地产开发工程可行性研究;第一节 房地产开发工程筹划和决策概述;奠定工程决策根底理论;〔二〕工程筹划的内容和依据;1、工程构思筹划;2、工程实施筹划;〔4〕工程管理筹划;〔三〕工程筹划的层次和程序;工程早期的筹划工作是在许多经验性阶段假设的根底上进行的,所做出的许多分析也是粗略的估计,工程的开展使原来的假设被证实或者被推翻,粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期工程筹划中的一些偏差得以修正,内容的精确性也得以逐步提高。工程筹划内容的动态性既是筹划工作的一条根本原那么,也是工程管理工作人员必须充分理解的一个特性。;二、房地产开发工程投资决策概述;2、房地产投资策略
房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的方案。
3、房地产投资决策的根本要素
决策者; 决策目标;
决策变量〔决策者定〕;状态变量〔不确定性〕。;〔二〕房地产投资决策的程序;第二节 房地产投资决策方法;〔一〕经验判断法
普遍应用于一般决策中,但缺乏严谨的投资分析。
〔二〕创造工程法
是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力根底上的创造技术的总称。
关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法,去认识、分析和解决问题。;二、定量分析方法;〔一〕确定型决策;1、单纯选优法
〔1〕绝对法
效益或费用的绝对值大小
①净收益法
总收入扣除总本钱的余额。
由于净收益未涉及到资金的时间价值,故一般适用于短期的〔即资金价值可以忽略的〕房地产投资决策。;②净现值法;〔2〕相对法
①内部收益率法
②效益费用比法;③净现值收益率法
净现值收益率法是指工程净现值与全部投资现值之比。;2、模型选优法;[解] 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D为:;〔二〕风险型决策法;1、期望值法
最大的损益期望值即最优方案;如果断策目标极 小,那么最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为:
设 为决定的行动方
案;;[例3-2] 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案,一个方案为大面积开发建设住宅,另一个方案是小??积开发。两者建设经营期限为4年。大面积开发需要投资5000万元,小 面积开发需要投资3000万元,根据市场预测,房屋需要量的概率及两个方案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收益最 大?;表不同房屋需求量概率年损益值;[解] 在建设经营期内的净损益期望值〔未考虑时间价值〕为:;因此,最优方案那么为;3、决策树法;[例] 某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区,经初步决定提出两个拟建方案。方案1是进行大规模开发;方案2是先进行小规模开发。建设经营期限均为6年。大规模开发需要投资15000万元,小规模开发需要投资10000万元。根据市场调研和预测,房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表3-2。;需求量
行动方案 损益值;题中建设经营期分为前2年和后4年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测,前2年房屋需求量较高的概率为0.7,如果前2年市场需求量较高,那么后4年房屋需求量较高的概率为0.9;如果前2年市场需求量较低,那么后4年需求量肯定低。试问在此情况下,哪种投资方案为最优方案?;□
①;特别需要注意的是,假设按期望值法进行计算,大规模 开发的净损益期望值为5460,算式为:[〔5300×0.7+〔- 1000〕×0.3〕×6-15000],而小规模开发的净损益期望值 为4400,算式为:[〔3000×0.7+1000×0.3 〕×6-10000],
似乎可判断应采取大规模开发。所以,对期限较长的投资工程,应充分考虑市场不同时期的需求问题,这是防止风险时必须考虑的因素。;〔三〕不确定型决策;表3-3 乐观法/悲观法决策表;2、悲观法〔小中取大法〕
3、懊悔值法〔大中取小法〕
将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标,并用其与该状态中的其他值相减,所剩差额即叫做未到达理想的懊悔值。;表3-4 懊悔值法决策表;第三节房地产投资不确定性分析;1、线性盈亏平衡分析的假设条件
〔1〕房地产产品的总销售收入和生产总本钱是房地产开发面积〔产品产量〕的线性函数。
〔2〕房地产产品的生产量和销售量相等,即开发的房地产能全部租售出去;
〔3〕房地产产品的固定本钱和单位租售价格在产品租售期间保持不变;
〔4〕同时开发几种不同类型的房地产产品时,应将其组合折算成一种产品;
〔5〕计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。;2、固定本钱和可变本钱的划分固定本钱
可变本钱
3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程;C/本钱;[例3-5] 某房地产开发公司拟建一房地产开发工程,该工程的固定本钱为5000万元,单位可变本钱为1500元/㎡,工程建成后平均售价为3000元/㎡,销售税金及附加为 500元/㎡,试求工程盈亏平
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