房地产估价师考试理论与方法考点(2篇).docxVIP

房地产估价师考试理论与方法考点(2篇) 房地产估价师考试理论与方法考点1 质量保修期内的责任是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期。我国法律规定，工程通过竣工验收并满足法律规定以及合同约定的条件即可交付。《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 质量保修期的责任主要落在施工方肩上。*2000年1月颁布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)第41条规定：“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”所以，对保修阶段的质量责任，可以作这样的理解：在保修期内，只要发现质量瑕疵，不管有无损害，施工方均有义务进行修复，如果造成损失，还应承担赔偿责任。当然，如果质量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修义务后，可以向责任方追偿。只是根据以上一条的`规定，对于非施工方造成的质量瑕疵在保修期内引起的损失，施工方是否也应承担赔偿责任以及如何承担、如何追偿的问题尚不明确。 同样是建筑物竣工交付以后的第一个质量责任期，各国法律制度下的质量保修期的替代名称是多种多样，且期限也各不相同。 在法国，称“质量保修期”为“正式完工期限”(1978年民法典)，期限为自交付之日起一年。比利时和瑞典称之为“保证期”，通常为一年，结束时即为最终交付。荷兰的保修期为3-12个月，澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月，瑞典为两年，加拿大的魁北克、葡萄牙则更长，为五年，但公用建筑的保修期为2年。英国的JCT合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”，实际上仅指从工程实际交付至最后完工之间的期限，由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复，并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”，往往引起很多人误解，以为一旦该期限届满，承包商即不对工程缺陷承担责任，其实不然。 房地产估价师考试理论与方法考点2 把握总体背景情况后，投资者就可针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发角度看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区之房地产市场状况的分析。注意的是，不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型项目需要重点分析的内容包括： 1.住宅开发项目。市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水*、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的*面布置、装修标准和室内设备的配置。 2.写字楼项目。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的*面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。 3.商业购物中心开发项目。要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人 口的数量、购买力水*以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。 4.工业或仓储项目。首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交 通运输、原材料和专业人员的来源问题，同时还要考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。 开发项目要详细分析：①项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系;②项目用地工程地质资料;③附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标;④针对未来用户的需求信息;⑤同类竞争性发展项目的信息，*对此发展项目的态度;⑥项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力;⑦针对项目的成本/价格/租金/空置率/市场吸纳能力分析;⑧金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。