房地产营销计划书.doc

房地产营销计划书 方案 名称 顺弛房地产翡翠城项目营销计划书 受控状态 编号 执行部门 监督部门 考证部门 一、国内房地产市场分析 （一）国内房地产发展态势。 目前的天津市房地产市场，价格方面应该是比较平稳的，一直在人们心目当中的降价风只能是对室内六区周边的楼盘有一定的作用，但是对于市内六区的楼盘来讲，无论是新房还是二手房，在价格上都不会有大幅度的跳水，只能没有上涨的空间。 （二）天津房地产近期动态。 经过本组周密调查与分析，现将近期天津房地产市场的发展动态列举如下。 ①　3 月份共有11宗位于团泊新城内的居住类土地成交，其中有7宗都是位于静海县团泊新城东区东主干路两侧的相邻地块，这些地块都是规划容积率0.7 的居住性土地，成交楼面价格在1736 元/ ㎡左右。天津市城市总体规划（2005-2020 年）中对团泊新城的定位是“重点发展体育及休闲度假产业，建设成为以风景旅游度假为特色的现代化团泊新城”。团泊新城距天津市中心14 公里，新城突出“水和生态”，以休闲、旅游、生态为特点，以浓绿、重水、环保为特色，建成集休闲度假、体育运动、娱乐健身、商住会议、教育培训、科技研发功能企划部于一体的水上旅游城市。团泊湖的大水面使团泊新城的生态条件非常优越，使开发商看好团泊新城的发展前景。 ②　天津等5 城市地价占房价比已超40% 国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，自2001 年以来的9 年中除了2008 年房价都在上涨。而去年我国住宅均价上涨了25.1% ，为2001 年以来最高水平。该报告列明了从2001 年到2009 年间全国105个城市的地价以及房价变化。报告显示，9 年间，2008 年是惟一出现房价下降的一年，降幅为1.89%，其余8 年中国房价都在上涨。尤其是2009 年，全国住宅平均价格为4474 元/平方米，涨幅达 25.1% ，为2001年以来最高水平。相比国家统计局此前公布的2009年全国70个大中城市的房价涨幅1.5%的数字，差距较大。 ③　滨海新区 3 月份天津滨海新区共成交商品住宅17.4万平方米，环比上涨 118.72% ，塘沽区、汉沽区、开发区均有不同程度的上涨，涨幅分别为328.92%、120.51%、31.55%。唯独大港区有小幅下降，降幅为5.53%。滨海新区本月成交均价8991 元/平方米，环比下降1.58%。 二、方案内容 1、定位 1）市场定位。指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。对于翡翠城项目：在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于丁字沽附近工作居住人群消化，更放眼于天津市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。 2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。 3）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，翡翠城项目要形成高尚住区、“贵族”住区的象征性。我们可以用区别的物业档次方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。 2、价格设定 房地产是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼房的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼房的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。 从定价来讲，我们采用评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。 对于具体定价我们还设有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。 为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。（此法风险较大） 3、定价比例 我们先设定一个标准层，9层。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每