个人住房假按揭贷款的特征及现场检查技巧.pdfVIP

个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单 位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方 式，套取银行贷款的行为。在监管工作中，笔者发现，个人住房假按 揭贷款存在以下一个或多个特征。 一、借款主体的表现特征 （一）借款人为相关联人。一 是一个家庭的多数成员购房。开发商 以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、 妻子、儿女。表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人 姓氏相 同，或一个家庭夫妇双方分别购房。二是同一公司内较多员工购房。 即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填 写的工作单位往往为 房地产开发公司或关联公司。三是开发商以本 人名义购房申贷。股份公司则以各股东购房为由申请贷款。 （二）无关联散户按揭。为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现 场检查，开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。无关联散户假 按揭贷款主体特征较为隐藏。有的房地产开发公司存在花钱雇社会人 员申请假按揭贷款的现象，如我们在检查中发现开发商给虚假购房人 每户300 元申贷报酬的现象。 二、申贷客体的表现特征 （一）客体真实，申贷虚假。这 是假按揭贷款最普遍的形式，该类 假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。具体有：一是用已售房申贷。 开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的 房屋 申请贷款。二是滞销房申贷。因开发楼盘或商铺滞销，开发商为融通 1 / 13 资金，将未售出房以假购房人名义申请贷款。三是一房多贷。有时银 行贷款档案中出现同一 套房屋有两个借款人按揭的情况。有的是因 开发商造假疏忽出现两笔假按揭贷款，有的是开发商将未售房办理假 按揭后，出现真实购房人购该套房办理按揭。 （二）客体虚假。该类假按揭是开发商为套取银行资金，虚拟房号骗 贷，性质较为恶劣。形成原因或是银行贷款经办人员与开发商内外勾 结，或是信贷人员调查失职。在现场检查中，我们发现某开发商办理 5 笔该类假按揭贷款37.8 万元。 三、申贷资料的表现特征 开发商对虚假销售或购买，在申贷时伪造很多凭证、资料。检查人员 可以从其他档案资料中查找线索，如收入证明、销售不动产预收款专 用收据、回租协议等。 （一）购房价格不真实。为套取资金，开发商提供的购房协议中的价 格多数高于正常销售价。在实际操作中，价格偏高的占到90% 以上。 （二）收入证明虚假。这 是假按揭贷款的共性。表现在一是私刻公 章，拟造单位开具；二是借款人非开具单位员工。开具单位真实存在， 但被证明人并不是该单位员工，其中，存在大量房地 产开发商为假 购房人开具收入证明的情况；三是开具工资偏高。假按揭贷款的工资 收入多数高于正常水平。如对辖内某行个贷进行检查发现，收入证明 高达 3000-4000 的随处可见，而实际当地一般企业员工平均工资收入 仅在1000 元左右。 （三）首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假有两种 2 / 13 方式，对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写，对 购房人已现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字复印 后填上假购房人名字再复印递交银行的方式。 （四）回租协议虚假。有的商用房因为贷款金额大，收入证明不能证 明借款人的还款能力。开发商往往找物业管理公司开具店铺回租协议， 开具较高的月租赁额，使月还款额达到收入占比。 四、贷款时点的表现特征 开发商往往办理一次假按揭贷款就是几笔或上十笔，办理时点较为集 中。在检查中，如发现一笔假按揭，可以此为线索重点核查近一天或 两天的该公司申请的贷款，往往能够有所收获。 有银行明知该借款人未购买房屋，但由于要还公司类贷款，而与开发 商商量办理假按揭的情况，这种情况在贷款审批表中往往会表明。 有的贷款，或者贷款审批表配偶栏中填的是开发商，或从户口簿复印 件中能看出借款人是开发商的家人；这类贷款的特征是一家多贷的假 按揭贷款，检查人员要注意从借款人身份特征等档案资料中寻找线索。 有的贷款要从收入证明、职业等资料中查找线索。 有的贷款的线索难以查找，假按揭贷款多是违约贷款，该类贷款往往 出现在违约贷款中。 在现场检查中，检查同一个楼盘的贷款时，要注意检查所申贷房屋住 房号有无重复，有的房地产销售款专用收据有涂改痕迹。 3 / 13 一、假按揭类型 （一）从购房合同载明的