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栖霞市果都新城投资分析报告开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限公司二○○九年十二月一日 一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目 录 栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称——牟氏庄园，有中国著名道教——太虚宫，有陡险异常，形如锯齿——牙山森林公园，有“胶东小华山”之誉 ——崮山。栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿公斤。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项 。栖霞，一座即既古老，又充满活力的年轻城市，更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地认识栖霞 栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,总面积2018平方千米，辖21处乡镇，968个自然村，人口68万，其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%， 辖15个镇、办事处，1个开发区，953个行政村(居委会)。烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交错，四通八达，全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟铁路横穿市内，形成了出入快捷的海陆空、立体式、现代化的交通网络。 半小时2小时1.5小时栖霞简介认识栖霞 2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2％；地方财政收入2.82亿元，增长10％；社会消费品零售额60亿元，增长19％；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯收入6420元，分别增长11.8％和10％。 栖霞市消费能力非常强，将近达到了全民生产总值的一半。随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔，农民人均收入增长速度越 来越快，已经接近城镇人均收入增长率。城市基本数据认识栖霞 虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有3公里的距离，相对于日常生活购物，更是不方便，效果非常不明显。本项目距离城市中心仅一河之隔，由于有接近一半面积的山地，促使南面发展缓慢，现政府重点支持南城，如果能够很好的利用这些山地，南城的发展指日可待。行政中心行政中心3公里认识栖霞 购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的、也是最老的商业中心，有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。2008年，栖霞市零售消费收入60亿元，人均消费9347元，强大的消费力足以促使栖霞建设更加规范、档次更高的消费场所。购物场所商业步行街万家购物广场认识栖霞 纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个装饰品市场， 却只有不到40家的门面，而塔山市场却只是一个最为普通的菜市场，对于小商品、果蔬等专业市场，完全处于空白状况。专业市场的建设不但能够弥补市场的空白，而且能够为增强市场的活力。专业市场塔山市场装饰品市场认识栖霞 栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年接待游客70万人次，旅游产业总收入2亿元 ，人均消费285元。由于城市相关配套比较落后，不足以使旅游人群滞留，导致人均消费力不足，基本是当天往返，消费主要停留在门票、车票两大项目。建设与旅游相关的配套设施，如游乐园、寺院、高尔夫球场等，不但能够吸引人员滞留，而且能够带动消费。太虚宫牟氏庄园翠屏公园旅游资源认识栖霞 栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆，其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看，栖霞的住宿行业明显出现过剩的情况，目前入住率不足30%，而像果都大酒店、华昕商务会馆的入住率通常在70%以上，明显高于小型宾馆。随着人民生活水平的提高，旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁，对于高档需求越来越高。高档酒店的建设，是一个城市的形象，也是必要的。酒店行业悦心亭宾馆果都大酒店华昕商务会馆认识栖霞 项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且能够带到一大批相关的产业，如图所示，实验小学和一中，从而带动了文化路大批文化产业。文化教育实验小学一中二中文化街认识栖霞翠屏中学 栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房2000余套，其他地方多以商住两用的混合型住宅。纯居住社区，不但能提高城市的居住品质，也是一种必然的趋势。居住纯居住区认识栖霞 一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目 录 2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出让面积356.11 亩，规划建筑面积37.72万平方米，出让总地价8736.01万元，土地成交均价24.53万元/亩，其中市城共成交土地12宗，出让面积130.49亩，规划建筑面积17.33万平方米，出让总地价4427万元，土地成交均价33.92万元/亩。——数据来源中国土地资源网栖霞房地产起步比较晚，发展速度比较慢，前期