02易与物业费混淆的款项有哪些.docx

一、住宅专项维修资金《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”《住宅专项维修资金管理办法》由建设部(现为住房和城乡建设部)、财政部于2007年出台，2008年2月1日起开始实施，因此，“住宅专项维修资金”是从该办法实施后才出现的一个新概念，在此之前，“住宅专项维修资金”的概念等同于“维修基金”。物业费与住宅专项维修资金的相同之处在于：两者的用途中都包含对住宅共用部位、共用设施设备进行维修这一内容。物业费与住宅专项维修资金也存在较多不同之处。在缴纳主体方面：物业费的缴费主体一般是业主，也可以是物业使用人，如租户；而住宅专项维修资金只能由业主缴纳。在费用覆盖对象方面：物业费的覆盖对象既包括住宅物业，也包括非住宅物业，如写字楼、商业、工业物业等；而住宅专项维修资金的覆盖对象只能是住宅物业。这一区别与当前的国家政策有关。目前，国家只对住宅物业项目强制收缴专项维修资金，其他类型的物业项目当然也可以归集专项维修资金中，但国家不强制。在缴费标准方面：除政策性物业项目的物业费收费标准实行政府指导价外，其他一般都实行市场指导价，由业主与物业服务企业通过物业服务合同约定缴费标准；而住宅专项维修资金，从国家到地方都有明确的首期缴纳标准，《住宅专项维修资金管理办法》规定的标准是，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。在缴纳时间方面：物业费一般是按年度缴纳；住宅专项维修资金的首期缴纳时间是商品住宅的业主/已售公有住房的业主办理房屋入住手续前，住宅专项维修资金的续交时间是业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时。在收缴主体方面：物业费由提供物业服务的企业收取；住宅专项维修资金由专门的维修资金管理部门收取和管理。在用途方面：住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造；而物业费用于不符合专项维修资金用途或未建立专项维修资金时的日常维修项目。二、停车费停车费，或称停车服务费，包括两种可能的含义。第一，停车费=停车位租金+停车管理服务费。在此种情况下，车主对车位不享有产权。第二，停车费=停车管理服务费。在此种情况下，车主对车位享有产权。就停车费的收费主体而言，包括：物业服务企业、开发建设单位、专业停车企业以及其他收费主体(如业主委员会、政府部门等)。经常有业主提出这样的疑问：已经交了物业费，为什么还要交停车费?这些费用不是应该都包含在物业费里面了吗?这算是重复收费吗?业主的疑问也是有道理的，因为从物业服务成本或者物业服务支出构成来看，物业费中的共用部位、共用设施设备维护费用以及人员工资等也都包含了停车管理的部分。但是，由于国家的政策文件中将停车收费单独列出、停车收费还需要单独办理停车场备案等各方面因素，在目前的实际操作中，停车费是单独收取的，通常不包含在物业费中。物业费是针对小区内全体业主收取的，停车费只向有停车需要的业主收取。三、大修费/中修费举一个例子。某小区物业服务按包干制收费，收费标准为2.2元/平方米/月。3年来，刘某一直按此标准缴纳物业费。但到2008年，物业公司开始收取下一年度的物业费时，要求每平方米加收0.5元的大修费及中修费。刘某认为不合理并向物业公司提出质疑。物业公司解释称，“大修费/中修费也是物业费的组成部分”。那么，大修费/中修费和物业费的关系到底是什么呢?首先，“大修费/中修费”其实相当于现在所称的住宅专项维修资金在有些地方也被称为“物业专项维修资金”。2007年，国家出台《住宅专项维修资金管理办法》，其中规定：在房屋交付购买人之前，购房人就应当交存首期住宅专项维修资金；住宅专项维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。可见，业主早就交存了这部分费用，物业公司也无权收取该费用。其次，在这个例子中，物业公司的物业服务收费实行包干制，“物业服务成本”中已包含了共用部位及共用设施设备日常维修、养护、管理的费用，而且，包干制有一个特点是“盈亏自负”。所以，物业公司无权再就“维修”收取其他费用。再次，物业公司与业主都应当按照已经签订并生效的《物业服务合同》的约定来收取或缴纳相关费用。最后，即便按照物业公司的说法，“大修费/中修费是物业费的组成部分”，那么该物业费按包干制收费，为2.2元/平方米/月的标准，在物业费标准未变更之前，物业公司也无权提高费用。如果物业公司再次收取大修费/中修费，显然属于重复收费，业主可以拒绝缴纳。