房地产市场的四个生命周期及特点.docxVIP

房地产市场的四个生命周期及特点 房源生命周期指的是一套房子从挂牌到卖出所经历的时间周期。房源生命周期的长短是判断市场冷热程度的重要指标，对于房源成交周期性的研究，可以帮助业主判断房源的出手时机和购房者入市时机，对研究市场周期性特征具有重要意义。诸葛数据研究中心通过诸葛科技庞大的底层挂牌房源数据，透析房源生命周期特征供市场决策参考。 样本选择及指标介绍 所谓生命周期（Life Cycle，简称LC），从广义上来看通常指的是一个事物从出生到消亡的生命过程。在房地产市场中，一套房源的全生命周期（ALC）代表的是该房源从首次挂牌到下架所经历的时间长度。了解一套房源的生命周期，可以判断不同城市、不同区域房产的出手速度，因此，房源生命周期可以作为购房者以及业主交易的重要参考指标，也是观测市场信心高低的风向标。通常来看，房源生命周期越短，业主出手速度越快，表明市场信心越足，周期越长，则市场观望情绪越浓，房源出手越不容易。调价幅度（Price adjustment range，简称PAR）通常可以反映业主对于房源价格的预期，业主上调价格表示对后市预期较高，认为房价上涨的可能性较高，反之则代表业主对未来预期不高。调价频次（Frequency of price adjustment）则指的是从一套房源挂牌到最后下架这段时间内业主上调或者下调价格的次数，反映业主心态的变化情况。在样本选择上，本报告依靠诸葛科技平台房源数据，选取2018年到2023年8月12个重点城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、无锡、成都、重庆、天津、郑州）的二手房挂牌房源数据，包括房源挂牌时间，调价频率，调价幅度，下架时间等数据维度。深入分析房源的生命周期，房源调价频次变化，并探究房源不同维度（户型、总价、房龄、装修等）的生命周期及调价特征。2023 买方市场来临，房源生命周期平均高达200天房源生命周期的变动与市场形势、政策环境等息息相关。2018年，是房地产周期的重要转折点，这一年房地产市场仍处于高位盘整，基本结束快速增长势头，随后房地产调控政策逐步收紧，从2019年以后房地产开发投资增速和商品房销售额同比就呈现波动下行态势，与此同时，房源生命周期逐步拉升，业主调价频次增多，到2020年新冠疫情爆发，房地产市场几度陷入暂停状态，房源生命周期拉长至134天。2022年房地产市场降温明显，大型房企接连暴雷，市场信心降至底部，房地产开发投资增速降至-9.8%，出现了近十几年来首次负增长的局面。房源生命周期增至174天，购房者观望情绪渐浓。2023年房源生命周期拉长至200天，调价频次增至4次。房源生命周期走高，调价倾向于高频多次。进入2023年，市场短暂升温后再次降温，房源生命周期创近年来新高，达到200天，首次调价到最后一次调价周期159天，降价幅度3.25%，均达到2018年以来的峰值。反映出业主对后市信心不稳，多次调低价格想要迅速出手，而买方观望情绪加重，博弈周期拉长。在房地产交易中，房源生命周期也可以作为判断市场是否进入买方市场的参考指标，通常来看，房源生命周期在30-90天卖出即为卖方市场，90-120天卖出则为相对平衡市场，大于120天则是买方市场。随着市场降温，挂牌房源量不断攀升，2023年买方市场地位更加深化。8月下旬以来，中央端接连出台重磅救市政策，北上广深“认房不认贷”政策的落地，多城出台松绑政策，放开限购限售等，预计9月份以后房源生命周期及调价频次均有望下降。 一线城市生命周期、调价频次、调价幅度低于二线城市 一线城市房源生命周期、调价频次明显低于二线城市。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年，北上广深四个一线城市的房源生命周期为180天，首次调价到最后一次调价的周期为145天，调价频次为3.44次，降价幅度为1.78%，而重点二线城市房源周期达到217天，首次到最后一次调价周期为167天，调价频次达到3.99次，降价幅度3.91%。这表示在二线城市中，一套房源从挂牌到出售要超过7个月的时间，在一线城市用时半年，这样的对比下，一线城市的房源出手更为容易，交易周期更短。一线城市占据着全国的资源优势和人口优势，需求量充足，房源成交相对更加迅速。?分城市对比，2023年，重庆房源生命周期最长、上海最短，无锡、郑州降价幅度最大。调价频次来看，重庆调价频率最高，上海调价频次最低。而无锡的调价幅度最大，2023年下调幅度达6.44%，广州、北京、深圳的调价幅度最小，下调幅度均不足2%。整体来看，一线城市除了深圳受到指导价影响房源生命周期位居高位，北上广三城的房源生命周期均处于全国低水平线。同时，热点二线城市杭州、南京、成都的表现也较为优异，仅高于北上广，房源生命周期在140-160天左右。而河南省会城市郑州近年来房地产市场发展承压，房源生命周期达到2