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房屋及设施设备管理房屋维修管理物业设施设备管理典型物业设备管理物业公共能源管理第一节房屋维修管理房屋的组成与分类房屋质量评定房屋损坏原因房屋维修：概念、分类及责任房屋维修管理一、房屋基本组成主体部分：基础、承重构件（墙\柱\梁）、楼板层、楼梯、非承重墙、屋顶、门窗等装修装饰部分：内外抹灰、顶棚、细木装饰等设施设备部分：水、电、卫、气、暖通、特殊设备（消防、电梯、避雷）等1、基础基础位于建筑的最下面，是建筑墙或柱的扩大部分，承受建筑上部的所有荷载并将其传递给地基。基础应具有足够的强度和耐久度，并能承受各种地下各种因素的影响。常用的基础构造形式：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础、桩基础等。基础的使用材料：砖、石、砼、钢筋砼等。视频课（学堂在线山建房屋建筑学7.1）2、承重构件承重墙，承受其上部的所有荷载，并将其传给基础；柱在建筑中的主要作用是承受其上梁、板的荷载，以及附加在其上的其他荷载；应有足够的强度、稳定性和耐久性。梁是承受竖向荷载，以受弯为主的构件，是建筑上部构架中最为重要的部分。梁一般水平放置，用来支撑板并承受板传来的各种竖向荷载和梁的自重，梁和板共同组成建筑的楼面和屋面结构。3、非承重墙维护墙体，抵御自然界各种因素对建筑内部的侵袭，特别是应能起到保温、隔热作用分隔墙体，应轻而薄，能防潮、防水、隔声。不同墙体需要根据功能的不同分别具有足够的强度、稳定性、保温、隔热、隔声、防水、防潮等能力，并具有一定的经济性和耐久性。二、房屋的基本分类按用途分类：住宅、工业交通仓储、商业、教育科研、文化娱乐、办公、军事和其他。按房屋结构分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构。按房屋层数（或高度）分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、超高层住宅。按房屋产权分为国有房产、集体房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台胞投资房产、涉外房产和其他。按房屋质量分类（损坏程度或完好程度）三、房屋损坏成因自然因素气候因素：日晒雨淋、风雪侵袭、冷热干湿生物因素：虫害、菌类地质因素：土质差异、盐碱化灾害因素：地震、洪涝、滑坡、台风人为损坏设计、施工质量低劣：设计失误导致局部或构件承载能力不足引起房屋损坏；不按图施工、偷工减料等；物业使用人使用不当预防保养不善：砼露筋不及时维修，铁件修时没有及时除锈和尤其保养四、房屋质量评定房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即房屋的质量等级。划分依据：房屋共用部分的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房房屋完损等级完好房：结构完好；装修完好；设备完好；房屋各部分完好无损；无需修理或经过一般小修就可正常使用。基本完好房：结构基本完好，少量构建有轻微损坏；装修基本完好，小部分有损坏，油漆缺乏保养，小部分装饰材料老化、损坏；设备基本完好，部分设备有轻微损坏；房屋损坏部分不影响房屋正常使用，一般性维修可修复。一般损坏房：？严重损坏房：？危险房：？房屋完损评定指标房屋完好率完好房屋数量和基本完好房屋数量与所管房屋总量之比。房屋完好率=（完好房屋建面+基本完好房屋建面）/房屋总建面危房率危房率是指危险房屋数量与房屋总量之比。危房率=危房建面/房屋总建面危险房屋的鉴定危房鉴定由房屋安全鉴定部门负责，根据《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性鉴定按下列等级划分：A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点房屋结构安全；B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别机构构建处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。五、房屋日常养护服务日常养护的意义房屋日常养护的类型房屋日常养护的要求（一）日常养护的意义物业管理部门为确保房屋完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业服务企业房屋修缮管理的重要环节。通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些因天气或隐蔽性理化损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。经常检查房屋完好状况，从养护日收，可防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度地延长房屋使用年限，并不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。（二）日常养护的类型屋面补漏，修补屋面、泛水、屋脊等；钢、木门窗整修，拆换五金，配玻璃，换纱窗、油漆等；修补楼地面面层，抽换个别楞木