2014黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告.pptxVIP

XXX地产集团营销策划部2010年9月9日;在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！;市场研究背景;作业目的：判断项目的投资可行性；作业时间：2010年9月1日-9月8日

作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部作业提纲：

项目概况

市场分析

项目定位

规划设计

费用评估

财务评价

风险评估

结论建议;房地产市场研究报告目录;1.1黑龙江省概况;1.1.1黑龙江省概况—四省横比;1.1.2黑龙江省概况—四省横比;1.1.3黑龙江省概况—四省横比;1.2哈市城市概况;1.2.1哈市城市概况—行政划分;1.2.2哈城市概况—规划发展;哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。

哈尔滨市人口居第一位。;1.2.4哈市经济—四市横比;1.2.5哈市经济—四市横比;1.2.6哈市经济—GDP;;哈尔滨市近三年消费品零售额统计（亿元）;1.2.9哈市经济—人口;哈市三产所占比例最大，为49.5%。;1.3哈市香坊区概况;房地产市场研究报告目录;2.1.1哈尔滨土地市场情况—综合住宅用地成交量价;2.1.2哈尔滨土地市场情况—综合住宅用地成交量及价格;2.1.3哈尔滨土地市场情况—10年1-8月各版块综合住宅用出让价格分布;2.1.4哈尔滨土地市场情况—2010年香坊出让地块分布;2.1.5哈尔滨土地市场情况—哈尔滨2010年基准地价表;2.2.1哈尔滨商品市场情况—哈市商品房供求分析;2.2.2哈尔滨商品房市场情况—香坊区供求分析;2.2.3哈尔滨商品房市场情况—香坊区商品住宅价格;2.2.4哈尔滨商品房市场情况—商品房户型面积发展趋势;2.2.5哈尔滨商品房市场情况—客群;2.3哈市商品房市场情况—区域板块价格;香坊东区板块

香坊东区版块属上述几个版块中，城市开发程度最弱、供应量最少的区域。

区域内配套较其它各板块薄弱，因不属于城市“南拓、北跃、中兴、强县”的主要规划范围内，故区域交通、商业、公共设施等现状较差；

因火车及货运交通枢纽汇聚于此，同时公滨路及哈成路为大货车通往环城高速的主要干道，故区域内大型运货车辆较多，整体居住氛围不高；

区域内住???新盘供应量极少，目前仅有少量08、09年建设的多层住宅，整体质量一般。区域内小产权房较多，二手房流动少；

区域内客群仍以当地居民为主，因供应量非常有限，故本区域内的购房需求强烈；

户型面积以50-70(使用面积）平小两居为主，价格基本在4000-5000之间；

政府规划正在拓宽建设哈成路、长江路、公滨路及香福路。目前仅有长江路正在建设中，预计可在今年年底前通车；四条主要道路的拓宽与建设将会大幅拉动该区域内经济发展，但除长江路外，其它各主要干路的实际开工时间仍有待政府进一步推进。;2.3.2哈市商品房市场情况—板块分析;松北呼兰区板块

属城市新兴区域，地广人稀，生态环境好。区域内配套及商业氛围不浓厚。目前仍有远效区县感觉，有待进一步发展；

目前由松北呼兰区至哈尔滨市内，仅有两条跨江大桥可通过。上下班高峰时段拥堵明显。目前政府正在规划建设数条跨江大桥，未来可在3-5年内解决交通问题；

区域内产品形态丰富，包括多层、小高层及低密度联排独栋等。小户型面积以50—90平的小两居为主，联排及独栋面积在200-500平。因地域广阔，区域内可见超大规模型大盘，如470万建面的滨才城及800万建面的滨才新城等；

由于市政府已搬迁至松北区，同时松北呼兰区域内还有四十多所高校，未来投资潜力巨大；

市区内的价格基本在4000元左右，远郊项目的价格在3000元左右。

东二环版块

该版块属于城市老城区，配套完善，教育资源优良，交通便捷；

区域内产品形态以大高板为主，价格区间在7000-9000元左右；

因供应量有限，故区域销化速度较快，市场供不应求；

客群以南岗、道里及香坊等老城区居民为主。;2.3.4哈市商品房市场情况—松北呼兰区典型楼盘;2.3.5哈市商品房市场情况—东二环版块典型楼盘;2.3.6哈市商品房市场情况—哈西版块典型楼盘;2.3.7哈市商品房市场情况—香坊南区版块典型楼盘;2.3.8哈市商品房市场情况—香坊南区版块典型楼盘;2.4.1立汇·美罗湾个案分析;安保系统:24小时保安巡逻监控系统智能化设施:密码及IC卡双重功能供热系统:地热、集中供暖

供水系统:磨盘山自来水、冷热水管PP-R管

车库配置:地下车库外墙:面砖；

外立面说明:咖啡色釉面砖与灰白色涂料相结合

走廊:水泥地面进户门:防盗门窗材:塑钢窗;2.4.2水木兰亭个案分析;2.4.2水木华庭产品配置情况;