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房地产估价原则课件

contents目录房地产估价概述房地产估价的基本原则房地产估价的程序房地产估价的几种方法关于房地产估价的几点建议房地产估价案例分析

01房地产估价概述

房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在特定时间、特定状况下的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是评估房地产价值的过程，这个过程需要遵循一定的原则和程序，以确保评估结果的准确性和公正性。房地产估价的定义

在房地产交易中，双方需要对交易价格进行评估，以确保交易的公正性和合法性。确定房地产交易的价格贷款和融资征收税费城市规划和土地利用银行和其他金融机构需要对抵押物或贷款进行价值评估，以确保贷款的安全性和风险可控。政府需要对房地产进行价值评估，以征收房产税和其他相关税费。城市规划和土地利用需要对房地产进行价值评估，以确定土地利用的性质和强度。房地产估价的必要性

合法原则公平原则替代原则估价时点原则房地产估价的原估的必须是合法房地产，如有产权证书等证明文件。评估结果必须公平合理，不能有任何偏见或歧视。评估结果必须考虑类似房地产的市场价格，不能偏离市场价格太多。评估结果必须考虑房地产在评估时点的市场价格，不能偏离市场价格太多。

02房地产估价的基本原则

遵循国家法律、法规，参照房地产业发展的政策、规定和要求，对被估房地产进行客观、公正的估价。不得对非法、违规的房地产进行估价，如违章建筑、非法转让、非法抵押等。估价对象仅限于被估房地产的合法产权、合法使用、合法交易的房地产。合法原则

估价机构必须具有独立性，不受到任何单位和个人的干预和影响。遵循市场价值理论，以公正、客观的态度进行估价，不受主观偏见、情感等因素的影响。对被估房地产进行全面、客观的调查和分析，充分考虑各种因素，确保估价的公正性和合理性。公平原则

在同一市场上，与被估房地产具有相同或类似用途、结构、地理位置的其他房地产的价格，可以作为被估房地产的替代品。遵循市场比较法，将被估房地产与市场上相同或类似房地产的价格进行比较分析，确定被估房地产的市场价值。在替代原则的应用中，需要注意替代品的可比性和可靠性，避免替代品的选择不当对估价结果产生影响。替代原则

估价结果是在特定的时间点上确定的，这个时间点被称为“估价时点”。估价时点的选择对估价结果具有重要影响，需要考虑市场价格的变化、政策调整等因素。根据不同的评估目的和要求，可以选择不同的估价时点，如过去时点、现在时点或未来时点。估价时点原则

03房地产估价的程序

估价目的分类主要包括抵押贷款、买卖、拆迁补偿、司法裁决、课税等。估价目的与价值时点不同的估价目的对应不同的价值时点，如抵押贷款估价对应评估基准日，买卖估价对应交易日等。确定估价目的明确房地产估价的目的是一切工作的起点，它直接决定了估价的方向、范围和程度。确定估价目的

包括房地产的权属资料、位置信息、实物状况、权利限制等。基础资料市场资料政策法规资料包括类似房地产的交易价格、租金水平、评估案例等。与房地产估价相关的国家及地方政策法规。030201搜集有关资料

通过比较类似房地产的成交价格来评估待估房地产的价值。市场比较法通过估算待估房地产的未来收益，以确定其价值。收益法通过计算待估房地产的重建成本，加上一定的利润和税费来评估其价值。成本法在估算待估房地产的开发前景及开发成本的基础上，预测其未来的售价或租金水平，从而确定其价值。假设开发法选择估价方法

对各种估价方法得出的结果进行综合分析，以得出较为客观的估价结果。综合分析根据实际情况对初步估价结果进行修正，以使其更符合实际情况。结果修正撰写房地产估价报告，包括估价目的、方法选择及理由、结果及结论等。撰写报告确定估价结果

04房地产估价的几种方法

市场比较法是房地产估价中最简单、最直接的方法，它通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产的价值。总结词市场比较法基于替代原理，即最接近市场的类似房地产价格是估价对象最可能的价格。估价人员需要收集类似房地产的近期交易价格、区域市场状况、房地产特征等信息，然后根据这些信息对估价对象进行评估。详细描述市场比较法

总结词收益还原法是通过估算房地产未来能够带来的收益，并将其折现到当前价值的方法。详细描述收益还原法考虑了房地产的未来收益和折现率。估价人员需要了解房地产的收益类型、收益期限、收益趋势以及风险水平等信息，并采用适当的折现率来计算房地产的价值。收益还原法

VS成本逼近法是通过估算房地产的成本，加上一定的利润和税费来评估房地产的价值。详细描述成本逼近法基于生产费用价值论，认为房地产的价值等于其成本加上利润和税费。估价人员需要了解房地产的成本、利润和税费等信息，并综合考虑市场供求关系和竞争状况来确定价格