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经营型物业管理模式

──21世纪中国物业管理行业开展主流

深圳市中航物业管理有限公司汪海菁

中国物业管理作为一个新兴的效劳行业，经过二十年的开展，已经在深圳、上海、北京

等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化效劳的运行机制。在二十年的探索与实践中，

一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有

中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的开展进程。

本文立足于中国物业管理行业的开展趋势，从行业开展现状分析入手，通过对经营型物

业管理模式的根本内涵、特征、实现形式、开展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述

经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续开展的有效途径将成为21世纪物业

管理行业开展的主流。

一、物业管理行业开展现状分析

〔一〕行业开展面临的问题

现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成标准化、产业化、市场化的开展格局，除深圳、

上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市

场化程度偏低。从物业管理行业开展程度已到达一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下

问题：

1．以数量型为行业开展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、

开展后劲缺乏等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业

管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家

物业管理企业平均分配缺乏1万平方米。

2．企业开展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而

形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品〔效劳〕结构不合理，低档次产品〔效劳〕多，

企业运营本钱居高不下，市场竞争力差的局面。

3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势

必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全〞的机构使人力、物力、

财力浪费极大，企业本钱增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现

代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又

占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。

仅以开发商工程支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用

“五脏俱全〞的组织结构养活一大批从业员工的企业开展模式在一定程度上仍延续着方案

经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变方案经济体制给企业开展带来的种种弊端，这种

模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的开展需求。

从全国范围的行业开展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体标

准开展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题那

么严重阻碍了企业的市场化开展进程。

新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业开展面临的问题，转变、更

新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的开展轨道。

〔二〕竞争分析

进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争：

一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的开展带来直接影响。国内企业假设不积极

汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞

争实力，将使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。

另一方面，随着行业市场开展的日趋成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将

顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的标准开展而逐

步淡化。新一轮的行业竞争将不再仅仅局限于“工程〞之争，而是业内企业围绕着资金、

技术、人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场份额的竞争。

纵观国内物业管理行业的低水平重复建设和开展不平衡的现状，不觉使人联想起八十年

代国内家电业的盲目开展形成的繁荣假象直接造成了自九十年代中期以来在全国范围内持

续至今的价格之战，大量中小规模的家电企业在这场旷日持久的市场竞争中销声匿迹。国内

物业管理行业是否也会重蹈家电行业覆辙？从物业管理的行业特征和目前中国经济开展不

均衡的国情来看，物业管理行业不会直接出现家电行业恶性竞争的局面，但目前深圳市场上

出现的开发商为促销楼盘而降低物业管理费标准，武汉市出现的物业管理收费由业主委员会

与物业管理企业实行市场议价的现象却不容无视。随着物业管理行业标准化、市场化进程的

加快，市场对物业管理费价格标准寻求价值理性回归将成为必然趋势。

二、经营型物业管理模式的根本内涵、