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行业深度研究/房地产
目录
1城中村的性质及机制3
1.1国有用地与集体用地所有权和使用权的区别3
1.2城中村形成机制及特征3
2棚改-城中村改造推进进程5
2.1棚改-城中村改造的历史演变5
2.2棚改-城中村改造的历史演变6
2.3棚改的政策效果8
2.4城中村改造自上而下推行9
3城中村改造的必要性10
3.1城镇化水平可通过城中村改造进一步提升10
3.2城中村改造可提升土地利用效率10
3.3城中村改造可以促进民生发展11
3.4城中村改造可扩大内需11
4城中村改造的模式12
4.1按照拆迁比重不同划分为拆除新建模式、拆整结合模式、整治提升模式12
4.2按照参与主体不同分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式13
4.3按照拆迁补偿方式不同分为原住回迁、房票补偿、货币化补偿等模式14
5本轮城中村改造拉动投资及销售测算17
6投资建议21
6.1行业投资建议21
6.2重点公司21
7风险提示28
插图目录31
表格目录31
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行业深度研究/房地产
1城中村的性质及机制
1.1国有用地与集体用地所有权和使用权的区别
根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权可分为国家所有和集
体所有。
国有用地：城市市区的土地属于全民所有即国家所有，国有土地可以依法确
定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以
依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的
义务。
集体用地：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于
集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。集体所有的土地依照法律
属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会
经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农
民集体所有。
1.2城中村形成机制及特征
1.2.1城中村的形成机制
1）城乡二元体制是城中村产生的制度基础。由于我国实行城乡二元分割的
土地管理制度，城市在快速扩张的过程中，为了降低经济与社会成本往往选择绕
过村落，使其成为被城市包围的“孤岛”，这是城中村发展形成的基础。
2）市场需求刺激了城中村的发展。由于大量新市民无法负担城市住房，也
难以获得公共住房安置，城中村则承担起提供廉价住房的责任。在土地和租金快
速增值的情况下村民大量抢建私宅，使城中村逐渐发展成为“水泥巨物”。
3）集体经济强化了城中村的博弈能力。村落长期以来形成的社会网络、文
化认同以及集体经济的福利保障等功能促进了“村落单位制”的形成。这种利益
内聚强化了村民的内在认同，使城中村拥有更强的博弈和发展能力。
4）城乡二元管理体制下，城市政府对城中村缺乏有效的监管制度和完善的
管理机构，很难约束城中村的土地利用，导致城中村的违法建筑积重难返。
1.2.2城中村特征
1）在空间特征方面：城中村建筑密度较高，通常利用露天空间进行拓展建
设，形成“握手楼”“一线天”等独特景观；村容脏乱，基础设施匮乏，消防隐
患严重；居住、工业与商业用地分布混乱，缺乏有效规划。
2）在经济特征方面：城中村的耕地大多已被征收，房产出租、村集体分红
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