07、民法典之物权 .docxVIP

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理论攻坚-物权(讲义)

第七章民法典之物权

第一节物权通则

一、物权概念

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用

益物权和担保物权。

二、物权变动

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，

不发生效力，但是法律另有规定的除外。

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二节所有权

一、概述

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权

利。

二、专属于国家的财产

法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

1.矿藏、水流、海域属于国家所有。

2.无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

3.城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的

土地，属于国家所有。

4.无线电频谱资源属于国家所有。

5.国防资产属于国家所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。

三、善意取得

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律

另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

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(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意；

(2)以合理的价格转让；

(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登

记的已经交付给受让人。

受让人依据前述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无

处分权人请求损害赔偿。

四、相邻关系

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的

原则，正确处理相邻关系。

五、共有

(一)概述

不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同

共有。

(二)转让

1.按份共有人的份额转让

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同

等条件下享有优先购买的权利。

2.共有物的处分

处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者

全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三节用益物权

一、概述

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权

利。

用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、

居住权等。

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二、土地承包经营权

(一)概述

农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

(二)期限

耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为

三十年至七十年。

前述规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规

定继续承包。

(三)三权分置

土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流

转土地经营权。

三、建设用地使用权

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。住宅建设用地使用权期限届满

的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

四、宅基地使用权

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利

用该土地建造住宅及其附属设施。

五、地役权

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效

益。

六、居住权

(一)概念

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以

满足生活居住的需要。

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(二)居住权合同

设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

(三)居住权的设立、限制及消灭

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记

机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定

的除外。

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及

时办理注销登记。

第四节担保物权

一、一般规定

担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权

的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。

二、抵押权

(一)概述

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债

权人有权就该财产优先受偿。

(二)不得抵押的财产

下列财产不得抵押：

1.土地所有权：

2.宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵

押的除外；

3.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医

疗卫生设施和其他公益设施；

4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5.依法被查封、扣押、监管的财产；

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6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

三、质权

质权