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第五章房地产市场;本章纲要;本章纲要;第一节房地产市场概述;（一）房地产市场的含义;（二）房地产市场分类;第四，按市场运行层次
;一、二、三级市场之间的关系;二、房地产市场的基本特征;三、房地产市场的组成;第二节房地产市场的运行;1、供求机制;（二）宏观调控机制;市场失灵;政府失灵;二、房地产市场运行的一般规律;（二）蛛网模型;在四象限模型中，把房地产市场划分为两个房地产资产市场和房地产使用市场。
所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。
在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。
在资产市场和使用市场之间有两个连接点：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。;房地产市场需求量（D）
房地产市场租金（R）
房地产市场开发量（C）
房地产市场供给量（S）
房地产市场转让价格（P）
房地产市场开发成本（f(c)）
;房地产市场内在因素之间的关系;房地产市场内在因素之间的关系;房地产市场四象限划分
;宏观经济
;土地政策
;利率;第三节房地产市场过滤规律;;二、房地产市场过滤规律;住房消费市场的“过滤”;在1980年，低收入家庭处于点b的位置，中等收入家庭处于点d，高收入家庭处于点f。收入上升导致高收入家庭对住房消费的增加，他们搬到了1990年建成的新房子里(点g)。中等收入家庭搬进高收入家庭腾出的1980年建成的住房里(从点d到点e)，低收入家庭搬进中等收入家庭腾出的1970年建成的住房里(从点b到点c)。
假设在1980—1990年间三种收入群体的实际收入增加了。高收入家庭的期望住房服务数量增加到180，中等收入家庭增加到155，低收入家庭增加到130。该图表明1990年住宅市场的一种可能的安排。具有180单位服务的新住房为高收入家庭建造，所以他们从点f移动到点g。中等收入家庭住进由高收入家庭腾出的住房，从点d移动到点e(建于1980年的住房10年后提供155单位的住房服务)。低收入家庭住进由中等收入家庭腾出来的住房，从点b移动到点c。;第四节房地产市场的空置与空置率;二、中国房地产统计中的空置、空置率与空置期
空置：是指报告期末已竣工的商品房建设面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。
空置率：是增量市场的空置率。
空置期：按空置时间进行了分组
（1）空置时间在1年以内（含1年）的为待销商品房；
（2）空置时间在1年以上3年以内（含3年）的为滞销商品房；
（3）空置时间在3年以上的为积压商品房。;三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置;三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置;感谢阅读
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