商业综合体及商业业态分析 - 商业贸易.docxVIP

进稳场与旺场经营的业态与品牌；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，更多考虑的是购物中心的品质和持力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高，承受租金的能经历了第一代单店模式和第二代纯商业组合店模式后,总结了第一代和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应，形成住在万达、购在万达、吃在万达、工作在万达的多重场景。万达集团在中国首创的“订单”模式，使万达广商业综合体及商业业态分析

进稳场与旺场经营的业态与品牌；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，更多考虑的是购物中心的品质和持

力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高，承受租金的能

经历了第一代单店模式和第二代纯商业组合店模式后,总结了第一代和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应

，形成住在万达、购在万达、吃在万达、工作在万达的多重场景。万达集团在中国首创的“订单”模式，使万达广

1.产生背景

二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑(如百货商店)已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。

2.商业综合体概念

“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）.而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

3.商业综合体特征

·高可达性

商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区,拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。

·高密度、集约性

建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志;人口密度大，人流密集,白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。

·整体统一性

建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调.

·功能复合性

店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目规划的基础综合体的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客户群的一致性:特定目标客户群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客户群的消费特征在购物中心内商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，

店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目

规划的基础综合体的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区

相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客户群

的一致性:特定目标客户群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客户群的消费特征在购物中心内

·土地使用均衡性

商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。

二、商业综合体与一般商业的比较

商业综合体在功能上更加综合，满足了消费者多业态覆盖、一站式消费、体验式消费的需要。

在商业综合体中，商业作为基础功能与其他功能并置而带来良好的经济效益。不同商业业态吸纳顾客的高峰期彼此错开，保证了综合体在不同时段都会拥有较高的人气.

在空间设计上,城市商业综合体创造了良好的人文气氛和购物环境。

在与城市关系方面,商业综合体与城市联系的更为紧密。它能更好地利用各种城市市政设施，减少通勤交通,因而成为紧凑型可持续型城市发展思路的一种

实践.

三、商业综合体业态分布分