土地估价方法适用范围及原则.docxVIP

估价方法

市场法

收益法

刺余法

据准地价系数修正法

成本法

（土地估价方法）适用范国

从适用条件来有，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来岩，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取

适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价

⑴待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；⑶现有房地产中地价的单独评估

特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。完成基准地价评估的城镇中的土地估价

由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用范国：

1.新开发土地，不适用建成区域巳开发土地估价；2.土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3.工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4,既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土

地的估价。

估价方法

原则

合法原则、供慌原则、价值主导原则替代原则

合法原则、供慌原则、价值主导原则预期收益原则

合法原则、供慌原则、

价值主导原则

鼓有效利用原则、预期收益原则

合法原则、供n原则、

价值主号原则

替代原则

合法原则、供需原则、价值主寻原则

报酬递增递减原则

（抵押评估，审11［原则；出让价值评估，公开市场原则）

1、合法原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据;在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据;

在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

2、供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

3、价值主导原则

土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。

4、替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

5、最有效利用原则

土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。

以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。

6、 预期收益原则

遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。

7、 报酬递增递减原则

是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

8、 审慎原则

在评估中确定相关参数和统计结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

9、 公开市场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

10、 多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。