家政 开店选址手册P112.docVIP

第一章城市评估

1、城市根本状况数据采集

1.1城市地理、人口状况

城市总人口〔单位：万人〕，其中市区人口〔单位：万人〕，人口结构、数量、比例，分以下三段：16—24岁，25—35岁，36—60岁。市区有多少户家庭，户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量，私营企业人员从业数量。总面积〔单位：平方公里〕，其中市区面积〔单位：平方公里〕市区人口密度〔人/平方公里〕。以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、规划局、民政局〔亲自去或上网查均可〕。(填表格6)

区县地理、人口状况

与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局〔亲自去或上网查均可〕。(填表格6)

城市未来开展规划

确定市区扩容是以“摊大饼〞形式还是以新建“卫星城〞形式开展。扩容方案是否实施，假设实施已到何种程度。城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场时机多同时难度相对低，成功的时机大。市区假设以“摊大饼〞形式扩容，环路成为店址的首选。市区假设以“卫星城〞形式扩容，旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局并实地验证〔亲自去或上网查均可〕。

公共交通情况

※市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。近三年的载客数及未来几年的开展规划。每条线路的票价及月票的价格。

※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有，假设有，有几条线路票价及月票价。※出租车拥有量及每公里价格。

※机动车状况，私车比例及近三年变化情况，小客车与货车比例。以上是为了解该城市百姓的根本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局〔亲自去或上网查均可〕。(填表格7)

房地产状况

※商品房开工及在建工程数量，总建筑面积，房屋空置率，每个工程销售均价及规模〔建筑面积〕。住宅工程的户型结构及比例。以上是为了计算该城市电器消费未来一年的增长趋势，数据来源是规划局〔亲自去或上网查均可〕、各工程实地走访。(填表格8)

各商圈房屋租金状况

首先把全市的商业街划分为四种类型，A类主商圈最好，B类次商圈，C类有潜力，D类暂无价值。采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调研。〔填表格9〕

经济开展状况

※国内生产总值及近两年增长率※人均GDP

※社会商品零售总额※家用电器零售总额

※户均家用电器消费额

※人均收入

※电器销售从业人员人均收入，主要岗位人均收入：店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。〔填表格10〕

未来竞争对手状况

※市区家用电器零售商有多少家，每家营业额※市区有多少电器卖场，每个面积有多少，※市区家用电器总经营面积，※全市电器卖场每平米年平均营业额。※零售商电器经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：彩电、空调、冰洗、、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。〔填表格11〕

媒体情况

※平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分类收入，广告报价

※播送媒体有几家，收听覆盖率比照，受欢迎栏目时段收听率比照，报价

※电视媒体收费报价

※平面广告公司报价采集※DM广揭发行报价采集※户外广告报价采集。〔填表格12〕

1.10办公用品及消耗品报价采集

1.11各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集

2、评估报告的编写

2.1体例

以说明文为主列举数据进行说明，并附以事例及现场图片

2.2方法

根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济开展速度，城市规模，是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能根本覆盖，第一年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争剧烈度。分析人力本钱。分析广告宣传本钱。分析人文状况。分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。

2.3所需各类表格〔附后〕

第二章店址选择

1、选择店址的原那么

店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和开展前景的重要工作。

通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、本钱和利润及未来的增长潜力。

2、选址的根本要素

2.1目标店方圆3公里区域内(10万人—30万人)，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

2.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

2.3店面临