超大特大城市城中村改造债务融资前瞻-9页.pdfVIP

远东研究·政策研究

2024年1月23日

作者：申学峰

邮箱：research@超大特大城市城中村改造债务融资前瞻

摘要

城中村是指市郊村落在城市化进程中，农业用地已经被征

用，但村民仍在原村落居住而演变成的居民区。2023年4月

28日，中央政治局会议提出要“在超大特大城市积极稳步推

相关研究报告：进城中村改造”，大城市城中村改造成为关注热点。

按照《2022年城市建设统计年鉴》，超大城市有10个（包

1.《〈“十四五”新型城镇化

括上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、杭州、武汉、

实施方案〉概览与解析》，

东莞），特大城市有9个（包括西安、南京、沈阳、青岛、济

2022.07.22

南、长沙、郑州、苏州、合肥）。

2.《〈县城新型城镇化建设专

根据国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城

项企业债券发行指引〉解

中村改造的指导意见》，此轮改造将从实际出发，采取拆除新

读》，2020.07.27

建、整治提升、拆整结合这三种不同方式。意见鼓励多渠道筹

措改造资金，并在地方专项债、银行贷款等方面给予政策支持。

对于实施拆除新建的城中村，地方政府负责征收土地，在

征地环节可以通过发行地方政府专项债券、实施房票安置等方

式融资。按照最新政策，城中村改造已经纳入地方政府专项债

券的支持范围，目前一些地方积极跟进，将城中村改造项目作

为2024年专项债券项目储备重点。

城中村土地征收后，地方政府一般委托城投公司进行土地

整理，待转为“熟地”后再向房地产企业等市场主体出让，由

房地产企业来开发；地方政府也可以直接将征收的土地向房地

产企业出让，由房地产企业完成所有土地整理及开发工作。

在这些建设环节，城投公司、房地产企业可以通过银行贷

款、债券等渠道融资。例如，央行向国开行发放PSL（抵押补

充贷款），国开行再向企业发放“城中村改造专项借款”；或

商业银行向企业发放商业性的城中村改造贷款。此外，城投公

司也可以结合具体项目发行城投债券，房地产企业可以发行资

金专用于城中村改造的房地产债券。