20240218-东北证券-信用策略城投债专题报告：一文读懂城中村改造流程.pdf

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证券研究报告发布时间：2024-02-18

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证券研究报告/债券研究报告

一文读懂城中村改造流程

东北信用策略城投债专题报告

报告摘要：

历史收益率曲线

[Table_Summary]

本次城中村改造范围为21个超大特大城市，城中村改造模式可以主要

分为：拆除新建模式，整治提升模式，拆整结合模式这三种。其中，拆

除新建模式按照土地模式可进一步细分为土地一二级联动模式及做地收

储模式。

基于对各地方政府政策梳理，本轮城中村改造会有几大特点：1）政府主

导、市场运作；2）项目注重收益成本平衡，统筹资源进行“肥瘦搭配”；

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3）“净地出让”4）从“开发”到“经营”；5）加强历史文化保护；6）

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注重“传统产业转型升级”；7）强调保障性住房建设。

《东北证券可转债一周市场回顾：关注业绩预

告超预期转债》

城中村改造流程大体可分为四个阶段：前期规划准备、一级土地开发、

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二级房产开发和交付运营。1）前期规划准备涉及立项申报、方案制定与

《龙星转债定价建议：首日转股溢价率41%-

审批，政府可以主导该城中村改造项目并授权地方性国有企业，也可以

46%》

引入合作方，方案制定涉及村民利益的相关事项应由村民会议或村民会

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议授权村民代表会议讨论，编制好的方案需逐级上报审批；2）一级土地

《东北固收专题报告：年初以来，国债期货怎

开发涉及征地拆迁与安置补偿、配套设施建设和土地收储，其中收储的

么看？》

土地需满足所在地要求“三通一平”、“五通一平”甚至“七通一平”

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的收储条件；3）二级房产开发涉及土地出让、建筑设计、建筑工程，开

《楚天转债定价建议：首日转股溢价率28%-

发主体需要优先处理安置房项目、建造一定比例的保障性住房、建设约

33%》

定的公共基础设施和商业配套等；4）交付运营阶段包含产业和商业两个

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大的运营活动，二级开发主体可以通过商品房、长租公寓租赁、商业经