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中国苏北八里五金机电城营销推广策划方案

前言

第一部份项目的入市背景

第一章：五金机电城将面对一个怎样的市场？

第一节：睢宁房地产市场研判

一、寒冷2012市场形势严峻

受新国八条等政策性的制约2011年房地产市场迎来了新一轮的冷冬，全国房市量价齐跌；从中央到地方进行一轮又一轮的打压，调控力度空前，各地按揭放款速度缓慢，开发贷款融资环境恶劣！

二、“残缺的”专业市场

04年，义乌小商品城、中国陶瓷科技城、中国海宁皮草城批发市场等大盘粉墨登场，一时间，专业市场狼烟四起，出现百家争鸣、百花齐放的局面。06年，供大于求，各专业市场拼命死撑。09年至今，睢宁城区，各类专业市场亦频频推向市场，客户已经由无铺可买变成现在的谨慎投资！

三、soho公寓大量入市遭疯抢

Soho公寓以其独特的双重性质，再加其多重使用功能，特别是总价低，回报率高且稳得优势，成为中低收入群体进军房地产投资市场的首选。睢宁市场上的soho公寓一上市，就成为市民争相抢购的目标。

四、定位准确、地段较好的专业市场，将会受到投资者的青睐。

第二部分项目分析

第一节：项目概况

第二节：项目SWOT分析

优势：

1、钻石区位：庞大人流量及巨大升值潜力

2、项目超大规模及自助完善的配套设施

项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登苏北五金机电市场之榜首。项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。

3、广阔的项目区域发展前景

4、本案价格上优于同类物业

5、本案在规划设计上优于同类物业

6、风雨街区，睢宁首家

7、周边为自发形成的五金机电区

劣势

区域商业人气氛围尚未完全成形；

老城区竞争项目较多，经营环境已经基本成熟；

五金机电城品牌在市场中尚需进一步建设；

居住生活氛围有待完善；

产品本身的硬伤（堆场）难以改变

机会

旧村改造项目，政府的政策性支持

八里片区的发展前景

苏北市五金机电专业市场的不成熟性

苏北乃至华东地区五金机电商铺需求旺盛，市场空间较大

威胁

目前苏北乃至整个行业五金机电专业市场经营惨淡，影响消费者的购买信心

城区内其他商业地产项目对本案的威胁，投资客户的分流

项目SWOT综述

通过上面的分析，我们可以清晰地看到：项目所在区域发展潜力是巨大的，特别是近几年政府政策的支持以及区域发展的良好前景，坚定了本项目发展的信心。

本项目拥有地段交通、内外配套、升值潜力、销售价格等众多优势，如何规避项目缺少丰盈的整体形象带来的市场风险，将是加快项目后期消化速度需要解决的核心问题。

第三节：项目定位

一、产品定位

集批发、零售、展示、交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大型现代化五金机电交易中心

二、形象定位

中国苏北八里五金机电城

——苏北五金机电财富矿脉

（一）、政策上的财富矿脉

八里片区整合改造。

（二）、心理上的财富矿脉

地方政府需要这个项目，这就蕴含了巨大商机

大众即客商对财富的追求

（三）、资源上的财富矿脉

丰富的五金机电资源

（四）、市场上的财富矿脉

苏北五金机电销售不成体系，缺乏整合，蕴含商机。

三、价格定位

绝对的综合性价比优势

售价：我司建议本项目的入市价格比周边项目低20%-30%。

租金：项目租金的制定第一年、第二年的租金比周边项目低30-40%。

四、客户定位

投资者

在经过睢宁前期一系列的商业项目开后，商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”，从整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺买”，投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。

专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本项目作为新八里的焦点，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。

另一类中小投资者看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。

大众消费者的商业经验相对比较欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。同时，随着商业的发展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。

经营者

经营客户分析：

经营者大多有一定的商业背景，他们对五金机电经营具有专业的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：

1、商业位置：商业