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行
业
报
告
│
房地产
行
业日本房地产市场：调整后走向成熟
专
题
研➢日本房地产市场调整后走向成熟
究
日本房地产在历史上经历了多次发展和改革来适应多变的国内外经
济，社会，政治环境。二战结束后，日本房地产行业在经历了短暂的
快速成长繁荣后泡沫经济破裂，在20世纪90年代日本房地产快速回
落。进入21世纪后，在经历了一系列的政策调整以及刺激下，日本房
地产行业渐渐复苏，逐渐回归良性发展。
➢日本房地产市场规模增长放缓，呈现成熟期特点
受到人口老龄化和少子化的影响，日本房地产市场的需求逐步进入平
稳释放期，尽管目前地产投资仍有一定热度，但人口需求减弱，供给
减少等因素为日本房地产市场增加不确定性。
➢利率长期下行及对冲政策缓解行业下行压力
利率调整是日本政府调控房地产市场的重要方式之一。日本长期实行
低利率的宽松货币政策以刺激经济发展。低借贷成本导致日本总贷款
额创新高，居民贷款不断增加也增加日本家庭经济压力。家庭收入增
长缓慢，人口老龄化，消费水平下降等因素也在不断的影响着日本房
地产市场的发展。
➢日本房地产企业营收向多元化发展
21世纪后，日本房地产主要开发商营收稳步增长，公司财务状况保持
良好，但受人口结构变化、房地产开发饱和、投资收益下降等影响，
日本房地产行业逐渐向服务业发展。包括三井不动产等多家房地产开
发商主要营收已转变为房地产服务产业，包括房屋租赁、资产管理等
业务。同时，在成熟的城镇化过程中，日本房地产公司对餐饮娱乐，
酒店旅游，医疗服务等业务的相关投资也在不断探索。
➢投资建议
日本房地产的调整对中国房地产行业的发展有一定借鉴意义，防止房
地产下滑失速是政策关注的重点，未来国内地产政策有望在需求端及
保障房，城中村改造等领域发力，一定程度支撑房地产销售和投资。
我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及
在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢
复强劲，建议关注存量房龙头企业。
风险提示：
➢（1）政策效果滞后性风险；（2）房地产市场超预期下行风险;（3)
金融市场波动风险
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行业报告│行业专题研究
正文目录
1.日本房地产市场调整后走向成熟3
1.1日本人口老龄化少子化问题加剧3
1.1.1人口地域差异变化刺激房地产市场发展3
1.1.2日本人口老龄化、少子化导致市场潜在需求不足3
1.1.3楼市调整日本居民消费水平影响有限5
1.2日本房地产市场仍为重要信贷吸纳部门5
1.2.1日本房地产方向贷款持续增加6
1.2.2日本居民债务压力增加6
1.2.3日本房地产市场缓慢回升6
1.3日本房地产市场区域分化明显7
1.3.1东京都内各区房价差异加大7
2.日本房地产政策跟随市场及时调整8
2.1利率政策：以低利率及宽松货币政策为主9
2.1.1利率变动与投资收益高度相关9
3.日本房地产主要开发商10
3.1日本房地产行业公司业绩向好发展10
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