案例日本房地产泡沫.pptxVIP

前言

日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。;日本房地产价格的历史演变;日本两次房地产价格飙升期之所以在后期调整的时间和深度上存在较大差异，其原因在于两者所处的经济发展阶段不同。

20世纪70年代前期日本虽然处于从高速增长向稳定增长过渡的时期，但在该时期仍然有着较高的增长潜力。当时受“列岛改造

论”影响， 城市化和产业结构优化不断发展，

国民收入持续增长， 在这种背景下，对房地产价格自然产生了上升压力。;而80年代后期，城市化和产业结构优化进程已经告一段落，此时发生的房地产价格调整由于没有高速增长期那样强大的增长潜力支撑，因而时间长、影响也大。通过两者的比较可知，即便房地产市场出现过热

， 其后期调整的深度有可能会随着当时经济发展所处的阶段而不同。;20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及

股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，

美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了广场协议，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。;受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。;也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。;1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为二战后日本的又一次战败。;日本房地产泡沫成因;1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%

。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。;日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。;但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和““见效效””的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成成股市楼市价格双双飙升。在此过程中日本政府并并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之之任之。;在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发发放贷款总额达到50万亿日元;为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送送能量直到最后一刻。;日本自1985年““广场协议””以来房地产和金融泡沫已经相相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和和房地产价格同时暴跌，房地产““泡沫””破裂。房地产

产““泡沫””破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格

格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至至直至今日尚未完全恢复。;日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发发金融危机。

泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁””，家庭资产大大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的