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12024-02-01房地产估价成本法

目录contents房地产估价成本法概述成本构成分析估价方法与技巧案例分析与实践应用风险评估与调整策略法律法规与行业标准总结与展望

301房地产估价成本法概述

定义房地产估价成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本原理房地产估价成本法的理论基础是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在依据过去投入到房地产中的各项费用来求取房地产的价格。定义与基本原理

适用范围及限制条件适用于无收益或潜在收益很少，以及房地产市场不发育或房地产市场发育不全情况下的房地产估价。如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园等公用、公益性房地产的估价。适用范围房地产估价成本法以成本累加为途径来求取房地产的价格，因此，在评估时，各项费用的取值、构成是否合理，对评估结果有着至关重要的影响。此外，房地产估价成本法忽略了房地产的实际效用和未来的增值潜力，因此，在评估具有特殊效用或未来增值潜力较大的房地产时，可能会存在一定的局限性。限制条件

估价目的房地产估价成本法的主要目的是为了确定房地产在某一特定时点的价格或价值，为房地产交易、抵押、征收、赔偿等提供价格依据。估价意义房地产估价成本法作为一种科学的评估方法，能够客观地反映房地产的价格或价值，为房地产市场的健康发展提供有力的支持。同时，房地产估价成本法还能够为政府制定合理的土地政策和房地产政策提供重要的参考依据。估价目的与意义

302成本构成分析

土地取得成本土地使用权出让金指政府出让土地使用权时，土地使用者需支付的土地价款。征地补偿费对于集体土地，需支付给农村集体经济组织和农民的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。拆迁安置补偿费对于城市房屋拆迁，需支付给被拆迁人的补偿费用，包括房屋补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费等。

公共配套设施建设费指建设小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、消防、自行车棚、公厕等设施支出。前期工程费包括项目前期规划、设计、可行性研究、地质勘探、三通一平等费用。建筑安装工程费指房屋建筑安装工程造价，包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。基础设施建设费指红线内外基础设施建设费用，包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、环卫、绿化等费用。开发建设成本

包括开发企业应缴纳的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，如契税、土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等。包括开发企业为开发房地产而发生的各项其他支出，如销售费用、管理费用、财务费用等。税费及其他支其他支出税费

指在开发经营活动中所发生的销售费用、管理费用、财务费用。这些费用不直接计入房地产的开发成本，而是作为当期损益直接扣除。期间费用指房地产开发企业销售房地产所取得的收入，扣除各项成本、费用、税金后的净额。这是房地产开发企业的劳动成果，也是其经济效益的体现。利润期间费用与利润

303估价方法与技巧

01房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润成本法公式02包括土地使用权出让金、土地征收费用、拆迁安置补偿费等土地取得成本03包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等开发成本成本法基本公式及应用

开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用管理费用房地产开发项目所需投入资金的利息投资利息销售开发完成后的房地产应由开发企业缴纳的税费销售税费开发企业所获得的利润开发利润成本法基本公式及应用

建立价格可比基础对可比实例的成交价格进行换算处理，消除交易情况、交易日期、房地产状况等方面的影响选取可比实例选取与估价对象相似的房地产交易实例进行交易情况修正将可比实例的成交价格修正为正常交易情况下的价格进行房地产状况修正将可比实例的房地产状况修正为估价对象的房地产状况进行交易日期修正将可比实例在成交日期的价格修正为估价时点的价格市场比较法辅助应用

03计算收益价格将未来收益通过还原利率折现到估价时点，累加得出收益价格01确定收益预测估价对象的未来收益02确定还原利率确定将未来收益还原为现值的比率收益还原法辅助应用

假设开发法辅助应用预测开发完成后的价值预测开发完成后的房地产价值构造开发经营期设定开发经营期，包括前期、建设期、销售期等调查分析调查待开发房地产的基本情况预测开发成本等预测开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等计算待估价值通过比较开发完成后的价值与所花费的成本等，得出待估房地产的价值

304案例分析与实践应用

住宅地产估价案例案例一某城市新建住宅小区估价。该案例涉及对小区地理位置、周边配套设施、房屋类型、建筑面积、户型布局等因素的综合分析，以确定其市场价值。