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房地产项目全过程成

本控制

成本控制未来房地产的竞争核心

2007-6-5

房地产项目

全过程成本控制

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房地产项目的全过程成本控制

工程项目成本全过程控制是指控制项目各阶段费用在既定投资限额以内，随时

纠正实施过程中发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，使项目合理使

用资源，取得最佳的投资和社会效益。它是工程项目管理的一个核心部分，贯

穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策、设

计施工再到竣工期间全部建设费用的确定、控制、监督和管理，是工程项目能

否良好完成的关键。本文将就此进行探讨。

一、房地产全过程控制的主要阶段

工程成本控制主要分七个阶段：投资决策、设计、招投标、施工阶段、竣

工结算阶段、销售阶段和物业管理阶段。

在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，

在初步设计阶段编制设计概算，

在施工图设计阶段编制施工图预算，

在工程实施阶段要按承包实际完成的工程量，以合同价为基础，考虑各种

因素确定估算价，

在竣工验收阶段，全面汇集工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣

工决算，如实体现工程的实际成本。

在销售阶段，主要是考虑投入和产出是否合理，争取综合利润最大化，包

括当前利润和潜在利润。

在物业管理阶段，要综合的考虑并计算整个房子在全寿命周期的物业管理成

本；要争取在有限的物业管理费用里面最大限度的合理压缩成本，追求合理利

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润的最大化。同时这也是体现一个房地产企业品质和实力的一面镜子，它的影

响是深远的，直接影响着企业的长远利益！

1.投资决策阶段工程成本控制

在房地产项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程成本

以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，是建设工程成本控制的

重要阶段。决策阶段主要影响因素有①房子标准水平的确定（市场定位）；②

建设地区的选择（土地成本），③项目的经济规模（资金成本）；④工艺评选（技

术难度）。

理论上来讲作为成本管理人员在决策阶段应编制可行性研究报告，并对拟

建项目进行经济评价，在技术专业人员的配合下选择技术上可行、经济上合理

的建设方案，并优化建设方案，编制高质量的项目投资估算，在项目建设中起

到控制项目总投资的作用。

一般情况下我们成本管理人员（即造价人员）参予可行性研究的情况不是

很多，但是我认为作为工程成本人员应该积极参予并且提出一些有用的意见和

建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工

期、资金情况、技术成本、隐性成本、动态成本问题等等，这些情况一般作可

行性研究的人是不怎么详细考虑的或者是不作为重点来考虑的，可是这些都会

对房地产项目的成本产生影响，一旦你提出来不管人家采纳与否，以后发生相

关问题你都会有准备，况且可行性研究中预备费和不可预见费都与房地产成本

有关；我认为此阶段占成本控制的15％

2．设计阶段房地产项目成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的龙头。在投资计划得以合理确定以后，

进入设计阶段，它是把技术与经济有机结合在一起的过程[

注：在锦绣泉城一期车库跟

三期车库就是很好的体现]。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安

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排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建

设缩短工期、节省投资、提高效益。有效控制工程成本要求严密、全面的施工

图设计。

据西方一些国家分析，设计费一般只相当于工程费用1％左右，而这1％的

费用