中原深圳信义·坂田第一工业区旧改项目发展战略报告.pptVIP

7桑拿浴室8蒸汽浴室9瑜伽馆/舞馆10卡啦OK/影音室11棋艺室12幻影保龄球场13电子游戏室14乐与怒创作室15极速网络游戏室16多用途运动场留鸟之家无限时区配套设施建议：白领馆MOHO蒸汽浴室MOHO乐与怒创作室17阅读室社区保健室1819健身房教育设施配套幼儿园：国际双语幼儿园伊顿蒙特梭利幼儿园或者葳格双语幼稚园中小学：国际双语九年制中小学葳格双语中小学物业效劳：凸显居家气氛，深圳首家导入奥克伍德〔OAKWOOD〕酒店式效劳的留鸟之家社区OAKWOOD：成立于1962年的酒店式公寓以及效劳机构，总部设于美国洛杉矶，旗下奢华的酒店遍布美国、英国和亚太地区的中心城市。OAKWOOD特征：与传统酒店不同，每间公寓都像居家一样舒适方便，包括配套齐全的厨房、家具、家用器具和洗衣设备OAKWOOD对工程影响：公寓提供的各种酒店式的娱乐设施包括游泳馆、洗浴中心、健身房、网球馆、儿童娱乐场所以及餐厅。为长期异地居住的商务人士以及旅行者营造“回到家的居住感受〞，誉为“移居海外人士的最正确选择〞。因此进驻本工程之后，一那么属于深圳首个合作工程，提升工程附加值和知名度有利，二那么大量商务客源将不是问题。片区房地产市场：2021年后处开展期，各项物业迅猛开展起步期发展期快速发展期成熟期商业项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施社区级商业政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业07-08年09-12年13-14年15年后时间开发类型房地产市场预测：预计龙华片区房地产开展期到2021年后，区域环境、市政配套设施逐步完善，带动写字楼、商业、中高档住宅等物业迅速开展。片区未来房地产市场预测模型我们的开展策略：我们是片区九大盘片之一，我们更需在产品和效劳上下功夫；我们不具有先天的自然景观、生活配套，只有在产品、品牌、效劳等方面下功夫……小复式，大平面工程可以突破一般的规律，做一局部小平面的复式标杆产品，满足一些年轻客户对复式产品的要求以及一些改善型需求中小户型，loft产品本工程受竞争对象和周边环境的影响较大，差异化产品可快速回笼资金，风险最小。现金明星坂田国际化新市镇----信义留鸟之家集住宅、loft公寓、酒店和商业为一体的中高端综合物业坂田规划的区域价值便利交通创新建筑/精致户型信义品牌号召力区域产业聚变人群都市新资人文功能定位：整合区域资源，以住宅主导，满足新资阶层需求，形成区域中高端综合物业工程客户定位依据〔客户价值体系〕客户聚类及范畴圈定住宅客户敏感点分析客户与产品的对位中原住宅成交客户敏感点研究42名客户的深度访谈后的验证——工程根底上的住宅客户价值体系客户敏感点与工程价值的对位一切策略的缘起信义工程客户分析体系4F客户分析法工程的产品价值、效劳价值、精神价值能否转化为现金流的关键在于目标客户〔具备购置能力〕在对工程感知后对其所带来的价值判断〔购置意愿〕；营销工作的关键就是明确目标客户后，识别客户对工程价值的敏感点，并在该类敏感点上成功获得目标客户感知，获得客户对工程的价值认同，最终实现工程价值的现金流转换。中原客户研究方法如下〔4F客户分析法〕：寻找现有定位和项目价值下具备购置能力的目标客户To:龙华住宅客户研究普遍意义上目标客户感知路径上关键节点确定目标客户敏感点To：龙华住宅客户敏感点结合工程自身质素和目标客户对于住宅的已有认知，进行本工程目标客户敏感点修正To：工程目标客户敏感点工程价值与工程目标客户敏感点对位确定工程价值提升依据方法论依据：客户对位Focus1对位客户敏感点Feel敏感点修正Fix工程价值点对位Focus2对位方式：根据中原三级市场地铺预约客户进行定性深度访谈，分三类：初判绿景工程潜在目标客户群；工程周边工程成交客户统计受访群；对于未来房地产的开展趋势有着深刻理解的专业人士。受访者数量：潜在目标客户群：24名〔龙坂12名，福田10名，南山2名〕成交客户群：8名〔梅陇镇5名、世纪春城3名〕专业筹划、销售人士、专业炒家：10名〔关内7名，龙坂3名〕葛先生深圳中原总监深圳销售工作五年了解客户的置业心理特征张总健谈，私营企业主，珠三角投资梅陇镇、七里香榭等物业张先生、耿小姐华为研发工程师，外贸职员目前租住锦绣江南胡先生，江西人富士康工程设计师单身，目前租住苹果园周先生租住在潜龙花园华强北IT人士