房地产估价实例.pptxVIP

房地产估价实例2024-02-02

估价背景与目的估价方法与过程估价结果与分析估价报告编写与审核实例分析与讨论房地产估价行业展望目录CONTENT

估价背景与目的01

估价对象基本情况产权状况装修情况产权年限、产权归属等毛坯、简装、精装等物业类型建筑面积地理位置住宅、商业、工业等包括套内面积和公摊面积区域、交通、配套设施等

估价目的及需求为买卖双方提供参考价格为银行或其他金融机构提供抵押物价值评估为出租方和承租方提供租金参考依据为法院、仲裁机构等提供涉案房地产价值评估买卖交易抵押贷款租赁经营司法仲裁

宏观经济环境房地产市场概况类似物业成交案例市场趋势预测市场背景分家及地方经济发展状况、政策走向等供需关系、价格走势、竞争态势等近期类似物业成交价格、成交周期等未来市场发展趋势、风险因素等

估价方法与过程02

建立价格可比基础对可比实例的成交价格进行换算处理，消除交易情况、交易日期和房地产状况等方面的差异。选择可比实例在相同或类似市场中寻找与估价对象相似的房地产交易实例。进行交易情况修正将可比实例的实际成交价格修正为正常市场价格。进行房地产状况修正将可比实例在其房地产状况下的价格修正为估价对象房地产状况下的价格。进行交易日期修正将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点的价格。市场比较法

搜集有关收入和费用的资料包括房地产的租金收入、经营费用、管理费用、税金等。估算运营费用估算维持房地产正常运营所需的各项费用。估算潜在毛收入根据市场情况和房地产状况，估算房地产在未来可能产生的最大收入。估算净收益有效毛收入扣除运营费用后即为净收益。估算有效毛收入从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入。选用适当的资本化率根据市场情况和房地产风险程度，选用适当的资本化率将未来净收益折现到估价时点。收益还原法

成本逼近法估算土地取得成本根据土地取得方式和来源，估算土地取得成本。估算开发成本根据开发程度和规划条件，估算开发成本。估算管理费用根据开发规模和周期，估算管理费用。

根据投资额和资金时间价值，估算投资利息。估算投资利息根据销售收入和税率，估算销售税费。估算销售税费根据开发风险和行业平均利润率，估算开发利润。估算开发利润将以上各项成本相加，得到积算价格。求取积算价格成本逼近法

0102调查待开发房地产的基本…包括土地位置、面积、用途、规划条件等。选择最佳的开发利用方式根据市场情况和规划条件，选择最佳的开发利用方式。估计开发完成后的房地产…根据市场情况和类似房地产的价格，估计开发完成后的房地产价值。估算开发成本、管理费用…根据假设的开发利用方式和类似房地产的开发成本等资料，估算各项费用。求取待估房地产的价格将开发完成后的房地产价值减去各项费用后，得到待估房地产的价格。030405假设开发法

估价结果与分析03

某商业综合体估价对象估价方法估价结果估价时点收益法、市场比较法总价值为10亿元，单价为2万元/平方米2023年1月1日估价结果汇总

该商业综合体的估价结果与市场类似物业的价格水平相符，表明估价结果具有合理性。与类似物业比较不同估价方法比较影响因素分析采用收益法和市场比较法得出的估价结果相近，验证了估价结果的准确性。商业综合体的地理位置、租金收益、市场供需等因素对估价结果产生了影响。030201估价结果比较与分析

当前经济保持稳定增长，预计未来商业房地产市场将保持平稳发展。宏观经济形势政府加强对房地产市场的调控，未来商业房地产价格涨幅可能受到一定限制。政策法规影响随着城市化进程的推进，商业房地产市场需求将持续增加，价格水平有望保持稳定上升态势。市场供需变化市场价格走势预测

估价报告编写与审核04

估价报告编写要求明确估价目的和估价对象在编写估价报告前，需要明确估价的目的、对象和范围，确保估价报告的针对性和准确性。选用合适的估价方法根据估价对象和目的，选用合适的估价方法，如市场比较法、成本法、收益法等，并进行必要的分析和调整。实地查勘和数据收集对估价对象进行实地查勘，了解实际情况，收集相关数据资料，为估价报告提供充分依据。编写规范、内容完整估价报告应按照规范格式编写，内容应完整、准确、清晰，包括估价对象描述、估价方法选择、估价过程说明、估价结果及其依据等。

对估价报告进行初步审核，主要检查报告格式是否规范、内容是否完整、数据是否准确等。初步审核由具有相关经验和专业知识的技术人员对估价报告进行技术审核，主要审核估价方法的选择、参数设置、计算过程等是否符合规范要求。技术审核经过初步审核和技术审核后，由估价机构负责人或资深估价师对估价报告进行最终审核，确认估价结果的合理性和准确性。终审估价报告审核流程

估价机构应建立完善的质量控制体系，包括质量控制标准、流程、责任制度等，确保估价报告的质量可控。建立完善的质量控制体系