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沧州房地产市场调研报告

第一局部沧州市场分析

城市根本情况

〔一〕、行政区划

〔二〕、人口组成

〔三〕、交通优势

〔四〕、经济开展

〔五〕、城市规划

〔六〕、旧城改造

二、宏观市场分析结论

第二局部沧州房地产市场现状分析

沧州市场在售楼盘分析

〔一〕、住宅工程分析

〔二〕、商业工程分析

二、沧州供给土地市调分析

〔一〕、净地供给市调

〔二〕、拆迁地块供给市调

〔三〕、沧州市土地市场概述地产

〔四〕、沧州市房地产市场总结分析

第三局部工程根底性条件分析

地块根本资料

二、地块SWOT分析

第四局部沧州市房地产市场调查调研综述

第一局部宏观市场分析

沧州概况

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”〔环京津环渤海〕开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

行政区划

沧州市设新华区，运河区两个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市四个市，沧县、青县、东光县、海兴县，盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区〔原中捷友谊农场〕、沧州市南大港管理区〔原南大港农场〕]，于2007年7月成立。

人口组成

目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口680约万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。

交通优势

地理位置优越，交通比拟兴旺。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路。京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点工程黄骅大港一期工程2个五万吨煤炭泊位和一个3.5万吨煤炭泊位已经运营，年吞吐能力可达三千万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货五千万吨。

〔四〕经济开展

国民经济保持平稳较快开展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.12%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中城市区民人居可支配收入9586元，增长15%。

物价稳重趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济开展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重到达56.7%。

〔五〕城市规划

未来沧州将有三大功能板块：城市西部，开展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是开展现代物流和工业，铁路两侧重点开展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点开展工业。

〔六〕旧城改造

政府将沧州市48个“城中村改造”工程列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年改造完成30%，大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度大、运作周期长等时间问题，拆迁工程运作周期一般在3到4年时间。尤其是“小树林”改造工程，前几年，政府与其他公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度太大等问题而搁置。

现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的方法，把毛地出让开发商负责拆迁，在联合区政府的支持进行拆迁。

二、宏观市场分析结论

〔一〕、沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”〔环京津、环渤海〕，开放一线地区，交叉区位优势独特，开展前景不可估量。

〔二〕、虽然沧州的开展为“东西并进，南北共拓”但是西城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境，配套等方面将更加宜居，宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。

〔三〕、沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地本钱也将上升，房价也将走高。

〔四〕、作为渤海新区的中心位置，对周边县，市以及其他地区有较强的带动力及吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具有一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

〔五〕、随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的开展提供更广阔的空间。

〔六〕、随着渤海新区的开展以及沧州城市文化水平的提高，非农业人口的比重也会随之增加。因此