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住宅小区停车和物业收费情况的调研报告

住宅小区停车与物业收费管理问题，因涉及众多群众的切身利益，已成

为涉及社会公共管理的热点。根据四川省发展和改革委员会《关于开展住宅

小区停车和物业收费情况调研的函》的通知精神，乐山市发展改革委对市中

区、峨眉、犍为、夹江、沙湾、井研、峨边、五通、金口河等9个区县的住

宅小区停车和物业收费情况，开展了深入调研。

一、住宅小区停车和物业收费情况

车位管理模式，由物业服务企业实行物业服务管理的小区基本上实行有

偿服务收费管理。车位管理服务的模式:临时停放车位和固定停放车位两种

模式。各小区绝大部分停车位出售给了业主，未出售的停车位优先租赁给小

区业主使用。

车位产权，地面公共露天停车位属于全体共有，地面车库和地下车位采

取租售方式确定车位使用权。地面车库和车位租金由产权所有人与租赁人双

方协商确定。

停车收费方式，地面车库由物业服务企业根据其专有部分建筑面积和物

管费标准收取物管费。地下车位按照每个车位收取车位服务费；地面公共露

天车位按照每个车位收取车位场地占用费。

人防车位未进行租赁停车等其他使用。

停车收费标准的确定，收费标准由《前期物业服务合同》和业主委员会

与物业服务企业签订的《物业服务合同》约定。

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停车收费标准，固定车位、地面公共露天车位12元～50元/个·月；地

下车位服务费：30元～60元/个·月；临时停放车位：停放时间20分钟～60

分钟以内不收费，12小时以内收费2元～4元，最高每天10元，开发商产

权停车位租金150元～300元/月（含服务费）。如市中区停车场所产权属开

发建设单位的，其机动车车位租金及服务费标准由业主委员会(或业主)与开

发建设单位协商确定或由开发商与前期物业合同约定:停车场所产权属业主

共有的，其机动车停车是否收取停车服务费及收费标准由业主委员会与物业

服务企业协商确定。在房屋销售时对停车收费的约定要求，绝大多数由物业

与开发商关于前期物业合同约定为准，包括租金和服务费。

目前，乐山市物业管理服务企业（服务人）的成立有三种形式，一是由

房地产开发公司派生出来的物业服务公司，属“谁开发、谁管理”的形式，这

类公司受制于房地产开发公司，依托开发公司的经济支撑低价运行。二是由

独立的、专业的物业服务企业进行管理，属于完全市场化形式。三是小区自

治管理，即全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主

原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业。如夹江县现有物

业小区40个，物业服务企业23家，管理面积约380.04万平方米，住房套数

约26475户；井研县有来自成都、乐山及本地的19家物业公司提供物业管

理服务；乐山中心城区共有物业服务公司129个，共有物业服务小区375个，

面积2974万平方米。

目前乐山市物业收费形式大体分为三种：

一是前期物业收费。市中区中心城区前期物业是根据乐山市市中区发展

和改革局乐山市市中区住房和建设局《关于乐山市市中区前期物业和保障性

住房物业服务收费政府指导价标准的通知》等相关规定，同时按普通住宅物

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业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级

标准按照《乐山市住房和城乡规划建设局印发《关于乐山市普通住宅小区物

业管理服务等级标准》（乐住建发34号）文件划分，根据服务质量从高级

到低级分为一级、二级、三级、四级。每个服务等级对应的收费标准为基准

价格，具体收费标准可在上下浮不超过30%的幅度内确定。建设单位与其通

过招投标选聘的物业服务企业，应根据物业主管部门评定的物业服务等级标

准，在对应的政府指导价范围内通过合同约定具体物业服务收费标准执行。

乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准基准价如

下(按每月每平方米建筑面积计)：未配备电梯一级1.20元、二级0.90元、三

级0.65元、四级0.45元，配备电梯一级1.6元、二级1.30元、三级1.00元，

四星级--元。业主委员会成立后，小区物业服务收费标准由业主委员会与物

业按物业管理条例协商一致后，进行合同约定。峨眉山市未制定前期物业指

导价，对各楼盘前期物业服务标准实行一楼一定价的政府定价，根据《乐山

市住房和城乡规划