徐州某别墅项目市场报告.docVIP

**山庄市场报告

****投资询问有限公司

2004年11月

目录

第一部分

宏观环境 4

一、地理环境 4

二、行政区划 5

三、经济环境 5

四、人文环境 8

五、交通环境 9

六、消费环境 10

其次部分

徐州房地产市场 15

一、概述 15

二、徐房指数 21

第三部分

徐州别墅市场争辩 23

一、徐州别墅市场综述 23

二、徐州别墅区域分布争辩 25

三、细分物业简述 27

四、区域市场分析 29

第四部分

**山庄分析 47

一、项目概况 47

二、项目周边环境 47,

三、项目SWOT分析 48

四、项目定位 50

附：项目投资财务可行性分析(框架) 56

第一部分5宏观环境

一、地理环境

徐州位于东经116°22,北纬33°43′--34°58。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁

钥，中原屏障之称。

徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%,海披一般在30-50米之间。徐州境内河流级横交叉，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜

穿东西，京杭大水道横贯南北.

徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充分，雨量适中，雨热同期。

四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘

土等.

二、行政区划

徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%,其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所

辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。

三、经济环境

2004年1-10月份，徐州经济维续保持良好的进展势头，工业生产加快、产销连接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价连续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行连续保持了稳

步快速的增长态势。

1、工业生产加快产销连接良好

工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有(规模以上)工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%,增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业始终以较快的速度增长，1-10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点。二是外商及港

澳台投资企业、其他类型企业增速加快，股份制企业保持稳定。1—10月份，外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业

增加值分别为13.35亿元和13.00亿元，增长17.2%和30.5%,增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工业企业完成工业增加值为104.69亿元，增长28.5%。三是私营经济进展迅猛。1-10月份，全市私营工业企业完成工业总产值129.38亿元，同比增长36.4%,增幅高于全市平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用照旧较强。1—10月份，全市30家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值389,92亿元，同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县(市)工业。1-10月份，市区、六县(市)分别完成工业总产值381.79亿元、231.92亿元，同比分别增长34.5%

和25.5%。

产销连接态势良好。1-10月份，全市工业品销售率为97.6%.

2、三大需求保持旺盛

投资连续保持较快增长。1—10月份，全市全社会固定资产投资完成319.22亿元，比去年同期增长20.4%,其中，国有及其他单位投资完成175.16亿元，同比增长28.2%。在国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长

29.3%、28.4%和0.1%。

进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来，我市把对外贸易经济作为加快徐州经济进展的第一要务来抓，加大招商引资的力度，对外贸易呈现持续快速增长的